Что значит квартира под обременением

Содержание

Квартира с обременением: что это значит и чем грозит при покупке жилья

Что значит квартира под обременением

Одна семья купила двухкомнатную квартиру в Москве. Продавец — молодая женщина Ольга, получившая столичную недвижимость в наследство от деда. Жилье находится в старом доме и нуждается в ремонте. Но главу семьи Сергея это не смутило, он все равно собирался делать ремонт, да и цена была невысокая.

Хозяйка «двушки» предупредила, что некоторое время назад она приютила знакомую, пустила ее жить и присматривать за квартирой. «Все равно там никто не живет, а ее жалко. Она там не прописана и знает, что жилье продается. Как только скажете — она сразу съедет с квартиры».

Когда Сергей осматривал квартиру, жилички в ней не было. А когда он о ней узнал, то не стал отказываться от сделки. Женщина не прописана, прав на жилплощадь не имеет — проблем не предвиделось. Семью вполне устраивали сама квартира, ее расположение и главное — цена.

Сергей попросил женщину съехать, но получил отказ. Оказалось, что пенсионерка имеет право проживания в квартире по завещанию прежнего собственника, дедушки Ольги. Этого бы не случилось, если бы Сергей проверил юридическую чистоту квартиры, то есть наличие обременения.

Рассказываем, что тaкoe oбpeмeнeниe на квартиру, в каких случаях оно накладывается, чем рискуют продавец и покупатель при продаже недвижимости с обременением.

Квартиру с обременением можно продать, если на нее не наложен арест. m.bsn.ru

Обременение недвижимости — что это?

Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми или государством права владения жильем.

Внимание! В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риэлторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной.

Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью. То есть решение, к примеру, о продаже недвижимости будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами. А иногда продажа просто невозможна.

Какие бывают обременения: виды и условия

Причины для обременения квартиры или дома могут быть разными: по решению суда, по воле собственника, по предъявлению акта, составленного уполномоченным органом, к примеру, органами опеки. 

Ипотека

Если вы приобрели недвижимость с помощью ипотечного кредита, будь то «вторичка» или новостройка, то на нее будет наложено залоговое обязательство. То есть ваша новая квартира станет залогом, гарантирующим выполнение обязательств перед банком, другими словами — жильем с обременением.

Весь период оплаты кредита вы являетесь собственником квартиры. Но на некоторые действия со своей недвижимостью вы должны получить одобрение банка. К примеру, разрешение кредитора потребуется, если вы решите продать, подарить или сдать в аренду недвижимость с обременением.

Внимание! Специалисты не советуют покупать залоговую квартиру без участия банка. Продавец может отказаться от сделки сразу после закрытия кредита или на недвижимость может быть наложен арест за другие долговые обязательства.

Банк снимает обременение с ипотечной квартиры, когда вы закроете кредит, не нарушая сроков, указанных в договоре. С этого момента вы вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Если долг не выплачивается, то банк продает залоговую недвижимость, чтобы вернуть свои деньги.

Договор безвозмездного пользования

В 1991 году россияне получили право приватизировать свое жилье, находящееся в муниципальной собственности. Кто-то воспользовался возможностью, а кто-то отказался от приватизации в пользу другого человека, сохраняя право бессрочного пользования.

То есть такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Cнять с недвижимости обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.

Арест

Обременение имущества может наступить в результате судебного разбирательства. Судья выносит такое решение, основываясь на том, что собственник жилья злостно нарушает свои долговые обязательства или приговорен к тюремному заключению.

С этого момента все действия с арестованной квартирой должны согласовываться с членами специальной комиссии, которая формируется судебными органами. Судебная комиссия вправе принять решение о конфискации недвижимости и ее продаже. Все средства от реализации жилья идут в счет оплаты долга и судебных издержек.

Если не вернуть вовремя долг, то можно остаться без дома. ipotekaved.ru

Доверительное управление

Доверительное обременение на недвижимость налагается по желанию собственника на основании договора доверительного управления. Иными словами, вы приглашаете управляющего и передаете ему определенные права пользования квартирой, исключая права собственности.

К примеру, вас отправили за границу в длительную командировку. Чтобы ухаживать за квартирой, вы пригласили управляющего, которому передали право проживания на вашей жилплощади, поручили оплату коммунальных услуг и других расходов по содержанию квартиры.

Обременение недвижимости по договору доверительного управления наступает, когда начинает действовать соглашение. Договор оформляется у нотариуса. Снимается обременение, когда заканчивается срок договора или со смертью одной из сторон.

Аренда

Некоторые ограничения на использование своего жилья получают арендодатели. Если вы сдаете квартиру в аренду, то не сможете в ней жить весь срок действия договора, если иное не указано в договоре. Этот вид обременения исключает сдачу жилья третьим лицам.

Продать квартиру или дом с обременением по договору аренды можно, но только вместе с жильцом. Если вы приобрели такое жилье, то учтите, что квартиросъемщик имеет право проживания на вашей новой жилплощади до окончания срока действия договора аренды.

Квартира с несовершеннолетним

Несовершеннолетние собственники или просто прописанные в квартире уже являются обременением данной недвижимости. Государство ставит на первое место защиту детей, в том числе защиту их интересов в вопросах купли-продажи жилья.

Поэтому вы не сможете продать квартиру с несовершеннолетним, не выполнив определенные требования, установленные законом. А именно: после продажи недвижимости несовершеннолетний должен получить равное или лучшее по условиям жилье.

Иначе органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдение прав ребенка, могут наложить запрет на сделку. Обременение снимается, если все требования выполнены и получены доказательства, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились.  

Обременение с квартиры можно снять, если предоставить несовершенолетнему равное жилье. pvlida.by

Рента

Обременение недвижимости по договору ренты подразумевает передачу прав собственности плательщику ренты на определенных условиях.

Это может быть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания c иждивением.

В первом случае новый собственник в обмен на квартиру выплачивает бывшим владельцам определенную сумму до момента их смерти. Во втором — не только выплачивает ренту, но и помогает по хозяйству.

В полной мере распоряжаться жильем с обременением рентой вы сможете только после смерти бывшего владельца. Снять обременение можно, если рентополучатель по каким-либо причинам расторгнет договор ренты.

Завещательный отказ

Завещательный отказ — обязательство наследников реализовать волю наследодателя, если он передает указанным лицам имущество в собственность. Обременение налагается на недвижимость, которую получат наследники, выполнив определенные условия по завещанию.

К примеру, вы получили в наследство от дяди «трешку» в столице. По завещанию дяди, его дальний родственник, не являясь наследником, получает право на пожизненное проживание в этой квартире.

То есть наследуемое вами жилье получает обременение в виде жильца, которого нельзя выселить. Он не потеряет право проживания даже в случае смены владельца недвижимости.

Сервитут

Понятие слова «сервитут» можно расшифровать как: «обременение на недвижимость, дающее право юридическому или физическому лицу частично распоряжаться имуществом другого человека». Обычно такое обременение получают земельные участки и расположенная на них недвижимость.

Например, к участку вашего соседа нет доступного подъезда, поэтому вам придется смириться с тем, что посторонние люди будут ходить к своему дому через вашу территорию. Может случиться, что госструктурам потребуется проложить через ваш участок какие-либо коммуникации.

Встречаются ситуации, когда сервитут налагается на квартиру. К примеру, двум собственникам принадлежат равные доли в двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Жилец дальнего помещения не сможет попасть на свою жилплощадь, минуя комнату соседа.

Собственник квартиры с сервитутным обременением распоряжается своим имуществом в полной мере. Такую недвижимость можно сдать, подарить, продать. Но поскольку сервитут неотчуждаем, то есть его нельзя снять, то вместе с покупкой жилья новому владельцу перейдет и обременение.

Снять сервитут с недвижимости в большинстве случаев невозможно. adm-shr.ru

Все вышеперечисленные виды обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Исключение составляют права пользования, проживания и регистрации. То есть наличие прописанных жильцов в квартире тоже можно считать обременением.

Внимание! Ограничение на продажу может быть наложено на недвижимость, признанную архитектурным памятником. Историческое наследие охраняется законом, поэтому чтобы продать такое жилье, собственник должен получить разрешение органов по охране памятников.

Какие еще виды обременения не регистрируются в Росреестре: где и как узнать

  • право коммерческой аренды, если договор аренды жилой недвижимости заключен на срок меньше года — расспросите соседей, посетите квартиру без предупреждения;
  • право на общее имущество, приобретенное в браке, если недвижимость оформлена на одного из супругов — запросите информацию в ЗАГСе;
  • право преимущественной покупки, когда доля в квартире продается без согласия других владельцев долей — попросите у продавца письменные отказы содольщиков.

При продаже квартиры стоит учесть, что эти права могут быть предъявлены в суде. В случае удовлетворения такого иска продавец может погрязнуть в судебной тяжбе, а покупатель останется и без квартиры, и без денег.

Как узнать, есть на квартире обременение или нет

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайтах Росреестра или Кадастровой палаты.

Выписку из ЕГРН можно получить, не выходя из дома. rosreester.net

В документе указано, кто собственник интересующей вас квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение, и т.д. Стоимость выписки варьируется от 250 до 1000 рублей, в зависимости от вида документа.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности может быть рискованной как для покупателя, так и для продавца. Как для одной, так и для другой стороны признание сделки недействительной — это всегда потеря денег и времени.

Риски покупателя

Если вы решились купить недвижимость с обременением, то должны понимать, что наличие ограничений не даст вам распоряжаться своим имуществом полноценно.

Если сделка купли-продажи уже свершилась, то вам придется потратить дополнительные средства, чтобы попытаться снять обременение. К примеру, вернуть долги бывшего владельца и снять арест с недвижимости.

Но такой вид обременения, как сервитут, вы снять не сможете, так как он в большинстве случаев неотчуждаем. Поэтому до совершения сделки вам нужно узнать, какой вид обременения имеет жилье.

Риски продавца

Безусловно, что продавец жилья с обременением рискует меньше, чем покупатель. Но из-за незнания нюансов сделок с такой недвижимостью можно потерять немаленькую сумму. При этом стоит учесть, что продавец и так теряет в цене, так как недвижимость с обременением обычно продается с дисконтом.

Продажа недвижимости с ограниченными правами собственности подразумевает, что продавец сообщит покупателю, какое обременение он получает вместе с жильем. Если этого не сделать, то ваши действия могут признать мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.

Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель

Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС

Как родители позаботились о том, чтобы их невестка при разводе осталась ни с чем

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/11/25/kvartira-s/

На квартире обременение: что это значит и чем грозит

Что значит квартира под обременением

Выражение «квартира с обременением» пугает покупателей и мало кто хочет сталкиваться с подобной недвижимостью.

Однако, даже если на жилье наложены ограничения, это не означает, что его невозможно продать или купить. Разберемся, что такое обременение на квартиру, чем оно грозит и как осложняет проведение сделок.

Расскажем, как проверить, есть ли на квартире обременение и как правильно покупать такую недвижимость.

Что значит — квартира с обременением?

Обременение — ограничение на совершение определенных действий, наложенное на жилье, которое возникло на основании закона либо договора. Некоторые ограничения возникают по воле самого собственника (залог), а другие никак от него не зависят (арест).

Статья 209 ГК РФ поясняет, что под правом собственности подразумевается возможность:

  • Владеть.
  • Пользоваться.
  • Распоряжаться объектом.

Чаще всего ограничение блокирует именно последний пункт — возможность распоряжаться квартирой. Владелец имеет право проживать в ней, в некоторых случаях сдавать в аренду, но не может ни продать, ни завещать, ни подарить объект.

Согласно ФЗ 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость», обременением являются условия, которые стесняют владельца при использовании или распоряжении своим имуществом.

Кроме того, обременение подразумевает, что вследствие какой-то ситуации или сделки, третьи лица получают определенные права на объект. К примеру, банк становится залогодержателем квартиры при приобретении ее в ипотеку. В такой ситуации владелец жилья не может производить с ним определенные действия без одобрения банка.

Какие бывают обременения?

Существует 9 видов обременения:

  1. Ипотека.
  2. Арест.
  3. Рента.
  4. Доверительное управление.
  5. Сервитут.
  6. Аренда.
  7. Опека (материнский капитал).
  8. Прописка несовершеннолетнего ребенка.
  9. Разрешение второго супруга.

Разберем каждый из них более подробно.

1. Ипотека

Ипотека, как вид обременения, встречается чаще всего. При покупке жилья с использованием ипотечного кредита, квартира до момента полной ее оплаты, находится в залоге. Продать такое имущество можно в любой момент, но не каждый покупатель захочет связываться с подобным процессом.

2. Арест

Арест возникает в случае спорных ситуаций по квартире. Его могут наложить суды, судебные приставы и полиция. Это один из самых сложных ограничений. Он накладывается в случае необходимости привлечь владельца к исполнению определенных обязательств: выплата задолженности по коммунальным платежам, кредитам, алиментам, и т. д.

3. Рента

Рента — распространенное обременение в России. Владелец жилья подписывает обязательство о переходе права собственности на свою квартиру другому человеку.

Взамен он требует обеспечить ему пожизненный уход. С такой недвижимостью нельзя сделать ничего. Ограничение снимается только после смерти действующего собственника.

С этого момента права на квартиру переходят к тому, кто ухаживал за владельцем.

4. Доверительное управление

Доверительное управление — передача прав управления недвижимостью доверенному лицу. Данный вид обременения используется редко, и только в том случае, если собственник по какой-то причине не может лично следить за своим имуществом.

5. Сервитут

Сервитут — право одного человека пользоваться недвижимостью второго. К примеру, квартира разделена между двумя владельцами в равных долях, но одна из комнат проходная. Значит тот, кому она не принадлежит, все равно будет, как минимум, проходить через эту комнату.

6. Аренда

Аренда не мешает продаже имущества. Но есть одно но: новый собственник не сможет выселить арендаторов до окончания договора аренды. Сложность в том, что иногда такие соглашения заключаются на длительный срок, либо вообще бессрочно.

7. Опека и материнский капитал

Опека — обременение, которое накладывают на квартиру, купленную с использованием материнского капитала. В таком случае собственниками квартиры становятся не только родители, но и дети. Это значит, что продать такую квартиру без разрешения органов опеки невозможно.

8. Прописаны несовершеннолетние

Если в квартире прописан ребенок, возраст которого не достиг 18 лет, это накладывает ограничения на действия по такой недвижимости. Выписать ребенка можно лишь с согласия органов опеки и обоих родителей.

9. Согласие второго супруга

Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом и один супруг не сможет продать ее без нотариально заверенного согласия другого.

Какие могут возникнуть риски?

Наличие ограничений на недвижимости может стать большой проблемой для новых собственников. Чтобы избежать сложностей, необходимо тщательно проверять документы перед подписанием договора приобретения жилья. Конечно, в покупке такой проблемной квартиры есть один существенный плюс — стоимость ниже рыночной. Но перекрывает ли низкая цена имеющиеся риски?

Уже подписанный договор купли-продажи может быть расторгнут, а вернуть потраченные средства будет сложно. В таких ситуациях приходится идти в суд, где нужно доказать, что сделка сорвалась из-за продавца.

Это дополнительные денежные затраты, время и нервы. Даже при решении суда в пользу нового собственника, никто не может дать гарантии, что продавец добросовестно возместит понесенный покупателем ущерб.

Как проверить есть ли обременение на квартире — 7 способов

Существует несколько способов узнать, наложено ли на квартиру какое-либо обременение:

  1. Онлайн запрос на сайте Росреестра. Для этого нужно зайти на сайт и найти сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Далее заполнить необходимые поля с данными о квартире. Проверка занимает 1-2 минуты. Ростреестр выдаст отчет с имеющимися у него сведениями: полный адрес, ФИО собственника, вид собственности и наличие ограничений. Это простой, быстрый, бесплатный, но не очень надежный способ. К сожалению, информация здесь обновляется не часто.
  2. Выписка из ЕГРН. Ее заказывают также онлайн на сайте Росреестра, но она содержит больше информации. Стоит учитывать, что выписка действует лишь 30 дней. Будущему покупателю нужно быть готовым оплатить пошлину за эту услугу. Сегодня она составляет 250 рублей.
  3. Выписка из других онлайн-сервисов. Проверить, есть ли обременение на квартире можно не только на сайте Росреестра, но и в других источниках в сети. Алгоритм действий здесь аналогичен Росреестру: заходим на сайт, заполняем форму с адресом и получаем необходимую информацию.
  4. Данные из домовой книги или поквартирной карточки. Сведений об ипотеке здесь точно не будет, а вот узнать информацию о прописанных несовершеннолетних детях можно.
  5. Услуги риэлторов. Этот вариант подходит тем, кто не желает вникать в процесс покупки и оформления квартиры. За деньги риэлторы найдут информацию об ограничениях. При этом воспользуются они как раз теми способами, которые были указаны выше.
  6. Обращение в отдел архитектуры. Здесь можно получить дополнительную информацию о том, находится ли данная квартира в списках аварийного жилья. Сделки купли-продажи с такой недвижимостью запрещены законом.
  7. Через судебных приставов. Проверить наличие обременений со стороны судебных приставов можно в территориальном органе ФССП либо на их сайте. Обращение может быть как в устной, так и в письменной форме.

Как наложить обременение на недвижимость?

Собственник недвижимости имеет право наложить запрет на проведение регистрационных действий на свою квартиру. Делается это для того чтобы исключить действия мошеннического характера со стороны арендаторов или родственников, имеющих доступ к документам на жилье.

Для наложения обременения необходимо обратиться в Росреестр и подать следующие бумаги:

  • Документы на право собственности.
  • Справку об открытии наследственного дела либо договор аренды.
  • Кадастровый паспорт.
  • Документы владельца жилья — паспорт, свидетельство о браке/разводе.
  • Если ограничение будет затрагивать права третьих лиц, необходимо приложить их нотариально заверенные согласия (для объектов с долевой собственностью или совместно нажитого имущества).

Оформить обременение можно через МФЦ. Для этого нужно передать либо отправить заказным письмом необходимый пакет документов. Обращение в МФЦ замедлит процесс наложения обременения. Ускорить его можно посетив Росреестр лично.

Как снять обременение?

Рента. Убрать рентное ограничение можно только после смерти предыдущего владельца.

Очень часто наши граждане пренебрегают документальным оформлением снятия обременения, считая, что жилье и так уже в их собственности.

Такая легкомысленность может негативно отразиться при продаже квартиры либо оформлении залога на нее. Иногда банк отказывает в выдаче кредита, считая несвоевременное снятие ограничения признаком ненадежности.

Провести снятие довольно просто и не потребует большого количества времени. Для этого в Росреестр подается соответствующее заявление, договор ренты и свидетельство о смерти предыдущего хозяина. После проверки документов, ограничение снимут, и квартира перейдет в полную собственность нового владельца.

Ипотека. При подаче заявления на снятие обременения необходимо присутствие всех собственников жилья (а иногда и представителей банка). Для этого нужно прийти в Росреестр или МФЦ с полным пакетом документов. После подачи заявления, уже через 5-10 дней ограничение снимут. При необходимости владельцу квартиры выдадут чистую выписку из ЕГРН без ограничений.

Необходимые документы для снятия ограничений

Список документов для снятия обременения может быть большим.

Он всегда состоит из 2 категорий бумаг:

  1. Основные. Заявление собственника, паспорт, правоустанавливающие документы, квитанция об оплате госпошлины.
  2. Дополнительные. Зависят от формы обременения.

Очень важно внимательно отнестись не только к списку документов, но и к правильности их заполнения. Ведь даже самые маленькие ошибки и неточности могут привести к отказу в снятии ограничений.

В заявлении указываются:

  • Личные сведения о заявителе — ФИО, дата рождения, данные паспорта и адрес проживания.
  • Сведения об обременении — вид, сроки, основания и прочее.
  • Список, прилагаемых к заявлению бумаг — копия паспорта, правоустанавливающего документа и прочее.

Перечень дополнительных документов будет зависеть от типа наложенного ограничения.

При аресте, в зависимости от его основания:

  • Расписка из ЖКХ, подтверждающая, что у собственника больше нет долгов.
  • Документ от пристава, наложившего арест, об исполнении требований.
  • Справка из полиции, свидетельствующая, что ущерб возмещен в полной мере.

Одна из этих бумаг прилагается к заявлению и направляется в суд на рассмотрение. Арест можно снять только после вынесения судебного постановления. Это постановление передается в Росреестр для снятия обременения.

При ипотеке:

  • Справка о погашении заложенности от банка.
  • Кредитный договор.
  • Уставные документы финансового учреждения.
  • Закладная на квартиру.

При аренде, в зависимости от причин прерывания договора:

  • Решение суда о расторжении договора аренды из-за неисполнения обязательство одной из сторон.
  • Решение суда о признании имеющегося договора аренды недействительным либо ничтожным.
  • Иная бумага, подтверждающая расторжение либо прекращение договора аренды (свидетельство о смерти арендатора, к примеру).

При ренте ситуация довольно сложна, ведь закон позволяет снять такое обременение только в случае смерти законного владельца.

Но существует исключение из этого правила — наличие решения суда о признании договора ренты ничтожным из-за ограниченной либо полной недееспособности одной из сторон.

Для снятия обременения в общем порядке к основным вышеуказанным документам потребуется приложить свидетельство о смерти предыдущего собственника.

При доверительном управлении:

  • Свидетельство о смерти лица, которое было доверительным управляющим.
  • Подписанное обеими сторонами соглашение о расторжении договора доверительного управления.
  • Решение суда о признании соглашения недействительным либо ничтожным.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/obremenenie-na-kvartiru

Чем опасна квартира с обременением для собственника и покупателя – виды обременений на квартиру

Что значит квартира под обременением

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

  статьи:

Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?

Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

Как и где можно получить технический кадастровый паспорт на квартиру?

В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

Фиксируются записи на:

  1. Залоговую жилплощадь (ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
  2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.

  3. Жилье, арестованное уполномоченными органами вследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах, не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1.Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2.Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3.Сервитут.

 Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4.Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5.Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6.Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Наложенное обременение на жилье для собственника несет определенные риски:

  1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
  2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.

  3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.

  4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
  5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

  6. Обременения, наложенные органами опеки, невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
  7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).

  8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами – как и застекление лоджии, и установка кондиционера.

Покупатель несет более серьезные риски:

  1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
  2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.

  3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
  4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
  5. Появление непредвиденных расходов.

    Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.

Как проверить квартиру на обременение?

Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах – иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

Проверить обременение можно:

  1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
  2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.

При проверке помните о следующем:

  1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире, выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
  2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире.

    Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.

  3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.

  4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
  5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья – можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/663-chem-opasna-kvartira-s-obremeneniem-dlya-sobstvennika-i-pokupatelya-vidy-obremenenij-na-kvartiru.html

Квартира с обременением – что это такое, чем опасна

Что значит квартира под обременением

Впервые столкнувшись с понятием «обременение», не многие граждане понимают его точное значение и риски, которым подвержена сделка с недвижимостью, а также ее последующее использование. Квартира с обременением может доставить огромное количество неприятностей. Среди них – аннулирование договора купли-продажи и признание сделки недействительной.

Что необходимо знать о недвижимости, находящейся под обременением, чем оно опасно и как его можно снять, читатель узнает из нашей статьи.

Обременение – что это значит

Под обременением подразумевается ограничение прав владельца квартиры на ее использование. По факту, собственник не может полноценно распоряжаться своим имуществом, без согласия третьей стороны. В ее роли может выступать любое физическое лицо, государственная или банковская организация.

Если квартира находится под обременением, владелец не сможет:

  • Заключить договор купли-продажи;
  • Передать имущество в дар

Осуществление сделок купли-продажи и дарения может быть оформлено после полного снятия обременения или наличия согласия третьей стороны. Так, с разрешения банка возможна продажа квартиры, взятой в ипотеку, при условии, что остаток долга будет оплачивать новый владелец.

Разновидности обременений

Существуют различные формы обременений, от которых зависит характер введенных ограничений.

Согласно действующему законодательству, различают:

  • Обременение по ипотеке. Обязательным условием любого ипотечного договора является наложение обременения на приобретаемую квартиру. Это дает возможность банку оградить себя от мошенничества со стороны клиента, гарантировав возврат займа. После полного погашения ипотеки, обременение полностью снимается. Если же заемщик нарушил обязательства, указанные в договоре, банк вправе изъять квартиру и выставить ее на торги для полного возврата займа.
  • Обременение по договору аренды. Собственник квартиры может передать ее в найм сторонним лицам, заключив с ними одноименный контракт. Если его срок превышает 12 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В таком случае, на квартиру автоматически накладывается обременение вплоть до разрыва документов или прекращения его действия.
  • Обременение по договору ренты. Плохая экономическая ситуация в стране заставляет пенсионеров искать финансовую помощь у посторонних лиц. Как правило, между ними заключается пожизненный договор ренты. По его условиям одна сторона обязуется заботиться о второй, вплоть до ее смерти. Забота может выражаться в оплате коммунальных услуг, приобретении одежды, продуктов питания, бытовой помощи. В награду, гражданин получает квартиру. Заключенный по всем правилам договор ренты накладывает на недвижимость обременение. Снять его можно только в случае расторжения контракта или его признания недействительным, а также смерти одной из сторон сделки.
  • Обременение в связи с арестом. Нередко квартиры арестовывают за долги владельца. В таком случае, на недвижимость также накладывается обременение. Как правило, квартира опечатывается и не может быть использована для проживания. Снятие обременения происходит после полного погашения долговых обязательств.
  • Доверительное обременение. Уезжая за границу или в другой город, собственник может составить договор, дающий стороннему лицу право управления квартирой. Данный документ дает возможность распоряжаться недвижимостью и проживать в ней, а также обязует оплачивать счета за коммунальные услуги. Однако, продать квартиру или передать в аренду поверенный не сможет без согласия владельца. В подобной ситуации обременение снимается после расторжения договора или смерти одной из сторон.

Каждая разновидность обременения имеет свои характерные отличия, особенности и условия снятия ограничений. Так, при покупке квартиры с использованием материнского капитала, на нее накладывается обременение, обязующее выделить доли всем членам семьи. Оно снимается сразу же после оформления права собственности, его разделения в равных долях между родителями и несовершеннолетними детьми.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег.

При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно.

Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.

Купив обремененную квартиру, новый владелец может столкнуться с огромным количеством проблем, в том числе:

  • Невозможностью использовать жилплощадь полноценно;
  • Запретом на проживание;
  • Отсутствием возможности выселить арендаторов;
  • Необходимостью полной выплаты долга

Наиболее проблематичной станет покупка квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.  В таком случае, бывший владелец должен согласовать продажу с органами опеки и получить одобрение. Покупатель также должен убедится в том, что в квартире не прописан посторонний человек.

Покупка квартиры с обременением по договору ренты или аренды, приведет к необходимости аннулирования данного документа в суде. На это потребуется потратить большое количество денег и сил. Подобные судебные разбирательства ведутся годами, а предсказать их итог достаточно сложно.

Купля-продажа квартиры с обременением

Несмотря на существующие риски, граждане осознанно покупают квартиры, находящиеся под обременением. Как правило, это относится к недвижимости, приобретенной по договору ипотеки. Некоторые банки идут на подобные сделки, однако владелец должен согласовать данные действия с руководством организации и получить одобрение.

Многие покупатели задают вопрос: обременение по ипотеке стоит ли брать? Однозначного ответа на него нет. Можно лишь порекомендовать обсудить данный вопрос с сотрудниками банка, в котором был оформлен договор ипотечного займа, а также проконсультироваться с профессиональным юристом.

Покупать квартиру, находящуюся под арестом или обременением по договору аренды (ренты) не рекомендовано. Продавцу стоит заранее позаботиться о снятии ограничений. Если этого не произойдет, покупателю необходимо отказаться от сделки, какой бы заманчивой не была цена недвижимости. Купля-продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартным правилам. Стороны должны составить соответствующий договор у нотариуса, заблаговременно посетив банковскую организацию или государственную структуру, наложившую ограничение, и получить разрешение на проведение сделки.

Купив квартиру с обременением, новый владелец должен понимать, что все существующие ограничения «ложатся на его плечи». С момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре, долги также переходят в его распоряжение. Это значит, что придется полностью оплатить ипотечный займ или погасить задолженность.

Новый собственник квартиры может попробовать снять обременение и обнулить долги в судебном порядке, однако это достаточно сложно. В решении данного вопроса существует большая вероятность того, что судья встанет на сторону ответчика, т.е.

организации или физического лица, с которым было заключено соглашение, способствующее наложению ограничений на использование недвижимости.

Стоит сказать, что покупая квартиру под ипотечным обременением, для получения разрешения на ее переоформление, придется заключить договор с банком. В противном случае, финансовая организация вправе подать иск в суд для признания сделки недействительной.

Как проверить находится ли квартира под обременением

Покупателю не стоит верить словам владельца квартиры, необходимо удостовериться об отсутствии обременения самостоятельно. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ.

Для этого не нужно быть собственником недвижимости, главное – знать фактический адрес квартиры.

Также желательно, но не обязательно, предоставить сотрудникам организации кадастровый номер.

Источник: https://ProLaw24.ru/property/kvartira-s-obremeneniem

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.