Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Содержание

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

По данным независимых исследователей, средний срок по ипотечному займу в России составляет 18 лет. Но это вовсе не значит, что, однажды ввязавшись в эту авантюру, вы обязаны будете жить в приобретенной квартире, пока последний платеж не развяжет вам руки.

На самом деле, и за меньший срок у вас могут произойти существенные изменения: люди женятся, рожают детей, разводятся, теряют работу, решают переехать, в общем, могут менять свою жизнь в любом направлении. И для того, чтобы ипотечная квартира не стала якорем, существует законодательная возможность продать свою кабальную недвижимость.

В статье разберем, какие существуют варианты продажи квартиры, которая находится в залоге у банка.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка.

Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь – Договор задатка при покупке квартиры).

По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

  • Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
  • Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
  • Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки.

Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию.

К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

Как продать квартиру и одновременно погасить ипотеку законными методами

Разумеется, перед сделкой продавец должен рассказать покупателю о том, что квартира в ипотеке. И если покупатель согласен с условиями, и имеет в наличии необходимую сумму, действовать надо так:

  • Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие;
  • При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
  • Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.

Как продать квартиру вместе с ипотекой

Впрочем, ваш покупатель тоже может не обладать всей необходимой суммой и использовать кредитные средства для покупки квартиры. Хотя звучит сложно и путанно, но в реальности и такие сделки возможны.

При этом очень желательно, чтобы покупатель получил предварительное одобрение на получение ипотечного кредита в том же самом банке, в котором выплачивается ипотека продавца.

Будучи уверенным в платежеспособности покупателя, банк скорее всего не откажет в смене кредитора.

Для банка такая ситуация предпочтительнее, чем досрочное погашение кредита, ведь процент, который заемщик переплачивает за использование банковских денег, это и есть часть дохода организации.

Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры. В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.

В результате покупатель получает право собственности на квартиру, обременение от банка и ипотечные платежи на несколько лет. Продавец же получает оставшуюся сумму и распоряжается ею в свое удовольствие.

Внимание: дальнейшие действия с новым кредитором остаются на усмотрение банка. Он либо переводит остаток долга на нового заемщика с теми же условиями, по которым платил предыдущий владелец недвижимости, либо заключает другой кредитный договор на новых условиях. При этом залоговое имущество (купленная квартира) не меняется.

Если квартиру продает банк

Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится. В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево.

О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты.

И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.

А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают.

Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры.

Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Собственно пошаговая инструкция

Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.

Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

  • обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
  • после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:

  • обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
  • заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение.

Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

  • Если вы каким-то образом попытаетесь совершить сделку без согласия банка, вас ждет соразмерная ответственность. Во-первых, Росреестр гарантировано не зарегистрирует такой договора. Во-вторых, даже если вы введете в заблуждение сотрудников регистрационной службы, когда махинация вскроется (а это лишь вопрос времени) сделка будет признана недействительной, а продавец будет обязан вернуть деньги. Вернуть их назад добросовестному покупателю будет очень сложно. Даже при обращении в суд вероятность получить всю затраченную сумму полностью и сразу – крайне спорная.
  • Если представитель банка сможет доказать, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, но все равно стал стороной по сделке, он может нести перед законом такую же ответственность, как и продавец.
  • Стоимость квартир в ипотеке на рынке недвижимости значительно дешевле их свободных собратьев. Скидка на них может достигать 20%. В противном случае, можно просто не найти покупателя.
  • Все чаще банки отказываются от системы ячеек в пользу аккредитивных счетов. Это также удорожает стоимость обслуживания сделки.
  • В случае, если при покупке жилья использовался маткапитал или другие средства государственной поддержки, представленный алгоритм изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников и величины площади, которая им выделена. Для этого потребуется разрешение территориальных органов опеки и попечительства.

Суд с застройщиком. Порядок подачи иска

Увеличение ипотечных ставок в России на фоне мирового снижения

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-poshagovaia-instrukciia-5e7dfba16c402b45fcb172ee

Продажа ипотечной квартиры: законные способы

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Приобретая квартиру в ипотеку, владелец обязуется выплачивать ее полную стоимость банку в течение длительного времени (15-20 лет). Все это время хозяином квартиры считается банк, и только он вправе распоряжаться данным имуществом. Однако все же продать квартиру в ипотеке очень даже реально, но на это должны быть веские причины.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Многие « ипотечники » даже не задумываются о том, что их квартиру можно продать. Это абсолютно законно, только очень проблематично. Но в жизни случаются непредвиденные обстоятельства, которые вынуждают владельца детально изучить все этапы и начать планировать будущую сделку.

Продажа обремененной ипотекой квартиры – сложный и затянутый процесс и допустим только в том случае, если банк (он же собственник квартиры) даст на продажу разрешение. Для этого первым делом необходимо обратиться в свой банк и уточнить все детали, прописанные в договоре ипотеки.

Специалист банка предоставит всю важную информацию и, если не возникнет каких-либо сложностей, подаст запрос на разрешение продажи квартиры.Если владелец ипотеки решил пока не уведомлять банк о своем решении продать квартиру, нашел покупателя, составил договор купли-продажи, то данная сделка будет считаться недействительной.

Банк обязательно об этом узнает и запретит продажу. И тогда плательщик понесет убытки, которые были затрачены на оформление несостоявшейся сделки.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи

Учитывая разные жизненные случаи, владелец ипотечной квартиры сталкивается с необходимостью продать ее. Причинами могут быть следующие ситуации:

  • Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
  • Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена. Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
  • Развод, который предполагает раздел имущества между супругами. Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
  • Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
  • Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

Способы продажи ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры – дело непростое, требующее много терпения и выдержки. Необходимо тщательно разобрать все возможные способы продажи и выбрать самый оптимальный для продавца вариант. Рассмотрим 4 основные варианта продажи ипотечной квартиры.

Досрочное погашение займа

Данный способ продажи ипотеки считается относительно простым и выгодным. Многие выбирают именно такой вариант. Сложность только состоит в том, чтобы найти такого покупателя, который согласится на сделку купли-продажи обремененной квартиры и выплатит почти всю сумму задатком.

Этапы проведения сделки:

  • Первым делом необходимо сообщить банку о своих намерениях. Без ведома своей кредитной организации плательщик не сможет законно продать имущество. Нужно быть готовым ответить на вопрос банковского служащего о причине продажи квартиры. Стоит понимать, что причина должна быть весомой, так как банк с неохотой идет на подобные манипуляции. Ему выгоднее, если «ипотечник» будет спокойно платить десятилетия долги за квартиру с надлежащими процентами.
  • После того как заемщик (продавец) получил разрешение от банка, он переходит на следующую стадию продажи – поиск покупателя. Этот поиск станет самым сложным, ведь покупатель должен будет отдать все деньги за квартиру до заключения договора купли-продажи. А это будет большим риском для покупателя.Обратите внимание! Перед продажей обремененной квартиры нужно из нее выписаться. Процедура классическая, происходит в паспортном столе с предоставлением паспорта и документа, подтверждающего собственность на квартиру.
  • Провести процедуру с задатком. На этой стадии покупатель передает продавцу денежную сумму, равную сумме долга по ипотеке. Оформляется договор задатка. Лучше его составить и заверить у нотариуса (чтобы обезопасить покупателя от мошенничества). В этом договоре необходимо дополнительно указать, что продавец в обязательном порядке продаст квартиру сразу после снятия на нее обременений.В договоре задатка обязательно указываются следующие данные: – сумма задатка и порядок проведения расчета; – точные сроки продажи квартиры; – сроки, за которые банк гарантирует снятие обременений с продаваемой квартиры.
  • Исполнение порядка проведения расчетов. Он имеет следующую последовательность: цена на квартиру разделяется на 2 части, первая часть равна оставшейся суммы от ипотеки, а другая часть – остаток, который остается продавцу. Эти деньги кладутся в две разные депозитные ячейки. После совершения сделки у банка появляется доступ к ячейке с долгом за ипотеку. А другая ячейка (с остатком) остается продавцу.
  • Продавец с покупателем должны сходить в банк, чтобы полностью погасить кредит. После этого банк выдает документ, который подтверждает отсутствие задолженностей и снятие обременений на квартиру.
  • Далее продавец самостоятельно обязан снять обременение с продаваемой квартиры: вместе с представителем банка (у которого квартира была в залоге) прийти в УРФС (рег. палата) или в многофункциональный центр и подать заявление на снятие обременений на квартиру. Для этого необходимо при себе иметь: – паспорта всех собственников; – договор купли-продажи или свидетельство собственности; – закладную; – документы о погашении задолженностей.
  • После того как ипотека погашена, дадут выписку из ЕГРП на квартиру в которой будет указана информация о том, что обременений никаких нет.
  • После проведения всех этих процедур продавец может спокойно продать свою квартиру покупателю. Заключается договор купли-продажи и регистрируется сделка в УФРС.

Продажа с помощью банка

В этом случае покупателя на квартиру ищет сам банк. Но он заинтересован только возвратом собственных средств, и поэтому вполне вероятно, что после продажи банком квартиры вряд ли что-то останется бывшему хозяину.Этапы проведения сделки практически такие же, как и в первом варианте, только процессом купли-продажи занимается банк, а не владелец квартиры.

Порядок действий владельца:

  • Уведомить банк о решении продать квартиру в ипотеке, досрочно погасив все долги.
  • Ждать, когда банк сам найдет покупателя.
  • Далее банк составляет предварительное соглашение, которое покупатель и продавец подписывают и заверяют у нотариуса.
  • Банк выдает депозитные ячейки (одну или две) для вложения в них необходимых сумм.
  • Покупатель переводит на ячейки оговоренную сумму (при необходимости в двух частях, если предусмотрен остаток для бывшего владельца).
  • Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Этот способ подразумевает самостоятельное оформление всех документов, снятие обременений и прочих этапов сделки и продавцом, и покупателем, без внедрения третьих лиц.

Обратите внимание! Не вздумайте скрывать от покупателя тот факт, что квартира находится под залогом у банка, и она у вас обременена ипотекой.

Даже если вы постепенно будете выдавать истинную информацию, у покупателя возникнут сомнения на счет чистоты сделки, и он в дальнейшем изъявит желание прекратить с вами сотрудничество.

Порядок действий:

  • Покупатель обращается к хозяину квартиры (к банку) с желанием выкупить залог на ипотеку.
  • Сотрудники банка вместе с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи и обращаются к нотариусу для дальнейшего его заверения.
  • Банк предоставляет 2 ячейки. Первая – для внесения суммы ипотечного долга заемщика. Вторая – денежный остаток (если таковой имеется) для заемщика.
  • Банк снимает все ограничения и обременения с квартиры.
  • Далее оформляется подтверждение продажи в Росреестре. Покупатель становится владельцем квартиры.
  • Остается получить банку и владельцу свои денежные средства из ячеек.

Продажа долговых обязательств

Такой вариант продажи ипотеки предполагает классическое перекредитование. Заемщик (владелец ипотеки) вправе передать долговые обязательства (свою ипотеку) другому лицу (если оно согласно взять на себя этот долг).Заемщик сам находит человека, который желает перезанять у него ипотеку.

Далее все по схеме:

  • Заемщик приводит потенциального клиента в банк.
  • Обговорив все детали, приступают к процедуре переоформления ипотеки.
  • Новый владелец ипотеки обязан соответствовать требованиям банка, а именно: быть платежеспособным, иметь хорошую кредитную историю (если таковая имеется). Если все устраивает, то банк заключает новый договор.
  • Как и раньше, жилье продолжает находиться в залоге у банка, а вот ипотеку уже выплачивает другой человек.

Основной процедурой перерегистрации ипотеки занимается банк. От заемщика необходимо только согласие и подписание соглашения о передаче долговых обязательств.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке (видео)

Смотрите видео о способах продажи квартиры, обремененной ипотекой. Специалист очень грамотно и доступно раскрывает все способы и нюансы продажи.

Какие документы необходимы

Для проведения процедуры продажи ипотечной квартиры понадобится подготовить пакет документов. Он включает в себя:

  • Паспорта заемщика и покупателя.
  • Документ, который подтверждает платежеспособность продавца.
  • Договор купли-продажи.
  • Договор задатка.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по кредиту.
  • Закладная по займу.
  • Документ, который подтверждает снятие всех обременений с квартиры.
  • Документ, подтверждающий зачисление покупателем денег за недвижимость, которыми в дальнейшем будет погашена задолженность по ипотеке.

Этапы продажи ипотечной квартиры (видео)

В данном видеоролике можно подробнее познакомиться с этапами продажи ипотечной квартиры.

Риски для покупателя

Самым главным риском для покупателя при покупке ипотечного жилья является предоставление денежных средств еще до момента составления договора купли-продажи квартиры. Он рискует потерять крупную сумму денег. Неопытному покупателю легко может попасться профессиональный мошенник. Но если сделка сопровождается специалистами (риелтором или юристом), то данный риск сведен к нулю.

Риски для продавца

Как таковые риски для продавца ипотечной квартиры отсутствуют, ведь весь процесс купли-продажи контролируется самим банком – самым заинтересованным лицом в этом непростом деле. И в случае мошеннических действий со стороны покупателя, только банк понесет серьезные финансовые убытки.

Но за последние годы данный вид сделок с ипотечной недвижимостью стал контролироваться многими государственными органами. И в случае обмана мошенник сразу вычисляется и несет соответствующее наказание. В итоге основным риском для продавца можно считать только зря потраченное время и силы.

Процесс продажи квартиры в ипотеке считается долгим, сложным, но зато с минимальными убытками и рисками.

Если детально разобраться во всех этапах сделки, то это значительно упростит проведение данной процедуры.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/190-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Инструкция: как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Ипотечные квартиры составляют порядка 7–10% предложений на «вторичке». Чаще всего хозяев такого жилья заставляют выйти на рынок личные обстоятельства: рождение ребёнка, переезд, развод, неспособность погашать кредит. Независимо от причин продажи у владельца квартиры в ипотеке есть три возможных пути её реализации.

Квартира в ипотеке — это не полноценная собственность, юристы называют её «собственностью с обременением».

То есть «в комплекте» с квартирой покупатель получает бремя в виде дополнительного обязательства выплатить кредит, выданный на её покупку.

Обременение ограничивает право свободно распоряжаться недвижимостью, поэтому прежде чем продать жильё, обязательство перед банком нужно выполнить. Или найти человека, который возьмёт его на себя.

1. Ипотеку погашает продавец

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговорённой стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться и без денег, и без квартиры.

Поэтому прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи — после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.

Порядок действий при этом следующий:

1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается кредитной организацией на определённую дату.

Совет. В дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на момент проведения сделки в запасе был ещё месяц до следующего взноса.

2. Банк выдаёт продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности.

3. Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по цене выше суммы задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими двумя величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив.

4. Продавец регистрирует снятие обременения — проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении кредита. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке — и продавец получает документальное подтверждение.

Совет. На пересылку документов может понадобиться еще 1–2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре лучше задать срок снятия обременения более 3 дней.

5. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/12/5-osobennostej-ipoteki-o-kotorykh-ne-vse-znajut/

Если покупатель не хочет передавать деньги продавцу, что действительно весьма рискованно, он может погасить ипотеку за собственника самостоятельно. Правда, такая схема тоже опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение.

На практике, даже если это происходит, суд практически со стопроцентной вероятностью встаёт на сторону покупателя. Тем не менее, даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупатели вынуждены ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Главный пункт в нём — условие заключения основной сделки: чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.

2. Продавец пишет заявление в банк о полном погашении кредита, указывая в нём данные покупателя, который закрывает за него ипотеку.

3. Покупатель закрывает кредит владельца квартиры, указывая в платёжном поручении реквизиты кредитного договора, сумму и прочие данные.

4. Продавец регистрирует снятие обременения. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает соответствующее документальное подтверждение.

5. Заключается основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/4/chem-apartamenty-otlichajutsja-ot-kvartiry/

Часто у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придётся продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новый заёмщик должен устраивать банк. Если он полностью подходит под все критерии надёжного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

1. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причём все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заёмщика покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.

При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем её прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчёт ипотеки с учётом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новый заём.

Совет. Продавая ипотечную квартиру, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придётся заплатить непосредственно владельцу. Таким образом собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.

2.  Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

3. Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиру и вносит изменение в записи об ипотеке об изменении залогодателя по кредиту.

В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор. Так или иначе, проводя такую сделку, рискуют и покупатель, и продавец.

Конечно, едва ли они потеряют всё, но если что-то пойдёт не так — по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, — продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему.

Поэтому крайне важно, чтобы между ними с самого начала возникло взаимопонимание.

В каком банке взять жилищный кредит

Подбор ипотеки

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.   

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2018/10/4/instrukcija-kak-prodat-ipotechnuju-kvartiru/

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция
До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Отказ или неспособность погашения долгового обязательства влечёт арест и изъятие квартиры. Соответственно, жильё в ипотеке – это форма правоотношений покупателя с банком. Таким имуществом владеют обе стороны кредитного договора.

Права сторон регулируются Федеральным законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ. В статьях 37, 50 ФЗ № 102-ФЗ утверждается, что продать квартиру в ипотеке можно. Но понадобится получить разрешение на продажу от банка, согласно статье 344 ГК РФ.

Статья 40 Конституции РФ указывает, что при возникновении спорной ситуации между сторонами кредитного договора, продать имущество можно по решению суда.

Какие способы продажи ипотечной квартиры существуют?

Самые распространённые способы проведения сделки купли-продажи ипотечной квартиры следующие: 1. Когда покупатель погашает ипотечный кредит в счёт оплаты квартиры.
2.

Заключение договора сделки при участии банка.
3. Замена залогодателя.

ВАЖНО: Сделка считается совершённой, когда стороны заключают договор купли-продажи (ДКП) и выводят имущество из-под залога, или оформляют новый кредитный договор.

1. Погашение ипотечного кредита покупателем

Покупатель погашает долг продавца и покупает объект без обременения залогом. Сделка проводится по алгоритму: 1. Пишется заявление на разрешение продажи квартиры.
2. Оно передаётся в банк на рассмотрение.
3. После получения согласия банка, подготавливаются документы для сделки.
4. Заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

В нём указывается, что покупатель погашает все долги по ипотеке.
5. Банк выдаёт справку о полном погашении долга.
6. Продавец передаёт её в Росреестр.
7. Росреестр аннулирует запись о залоге, оформляет право собственности на квартиру, выдаёт справку об отсутствии обременения.
8. Заключается сделка купли-продажи.
9. Проводится регистрация сделки.

2. Купля-продажа с участием банка

Банк может активно участвовать в сделке. Алгоритм сделки следующий: 1. Покупателем арендуются две банковских ячейки. Одна ячейка – для передачи денег банку в сумме остатка по ипотеке. Вторая ячейка – для передачи установленной суммы продавцу.
2.

Продавец подаёт заявление в кредитный отдел банка, в котором изъявляет просьбы: о продаже ипотечного жилья, об использовании для расчёта банковских ячеек.
3. После одобрения сделки и способа её проведения, банк, являющийся залогодержателем, а соответственно – собственником объекта, заключает сделку и передаёт ипотечный долг покупателю.
4.

Купля-продажа регистрируется в Росреестре.
5. Обременение сохраняется за новым правообладателем.
6. После регистрации сделки кредитное учреждение изымает деньги из ячейки в размере остатка.
7. Производится перерасчёт.
8. Новому собственнику выдаётся справка о погашении долга.
9.

Покупатель выводит квартиру из-под залога и оформляет её в собственность.
В этом случае в договоре обязательно указывается:
• полная стоимость объекта по сделке;
• способ расчёта.

3. Купля-продажа с заменой залогодателя

Если будет найден покупатель, желающий приобрести квартиру в ипотеку, можно продать квартиру по обычному сценарию, а кредитный договор переоформить на нового заёмщика. Здесь применяется следующий алгоритм: 1. Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.
2. В заявление вносится факт переоформления ипотеки на покупателя.
3.

Покупатель подаёт заявление на одобрение кредита.
4. В заявление вносится нюанс, что приобретаемая квартира в залоге у банка.
5. К заявлению прилагаются справки, требующиеся для проверки кредитной истории.
6. Сделка может состояться только при условии получения согласия банка
7. Стороны заключают ДКП.
8. Переоформляется кредитный договор.
9. Сделка регистрируется с обременением залогом.

Преимущества и недостатки каждой схемы

Преимущества первого варианта (погашение ипотечного кредита покупателем) следующие: 1. Возможность существенного снижения стоимости квартиры.
2.

Квартира приобретается без обременения Минусом этой схемы является высокий риск.

ВНИМАНИЕ: К этой схеме нередко прибегают мошенники, так как она основана на полном доверии контрагенту и даёт ему большие полномочия.

Плюсы сделки с участием банка:

1. Риски ниже, чем при погашении ипотеки покупателем. Процесс контролируется банком.
2. Квартира приобретается без обременения, с чистой историей.

Минусы следующие:

1. Сделка имеет продолжительный характер.
2. Перерасчёт может привести к дополнительным тратам, назначенным банком.
3. Расходы на аренду ячеек. При смене залогодержателя преимущества безусловны: 1. Исключены риски, так сделка сопровождается юридическим отделом кредитного учреждения.
2. Юридическое сопровождение как правило предоставляется безвозмездно. Несущественный недостаток в том, что приблизительно 2 недели потребуются для проверки кредитной истории. Эта проверка не гарантирует одобрения, может последовать отказ.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке

Если правообладатель ипотечной квартиры запланировал продать её, то начинать двигаться к цели нужно следующими шагами: • найти покупателя;
• исходя из интересов покупателя, выбрать способ сделки;
• уведомить банк о планирующейся сделке и способе её проведения;
• собрать пакет документации для купли-продажи. После этого, если сделка одобрена – оформить ПДКП.

В зависимости от способа проведения сделки, провести следующие процедуры:

1. При условии, что покупатель готов погасить долговые обязательства по ипотеке на основании ПДКП – провести взаиморасчёты и вывести квартиру из-под залога.
2. При использовании банковских ячеек – вложить в них установленную сумму денег.
3. При смене залогодержателя – переоформить кредитный договор. Остальные моменты оформления купли-продажи являются базовыми, и унифицировано применяются для всех разновидностей сделок. СПРАВКА: Предварительный договор составляется по усмотрению сторон, обязательств по его заключению нет.

Пакет документов для купли-продажи

Для сделки нужно подготовить документы: • паспорт;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
• кредитный договор;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт квартиры, полученный в БТИ с экспликацией из поэтажного плана;
• выписка из лицевого счёта произведённых платежей по ипотеке, невыплаченный остаток долга;
• выписка из лицевого счёта по коммунальным платежам;
• выписка из поквартирной книги;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (если квартира – совместная собственность;
• нотариальная доверенность (для представителей).

Составление и подписание договора купли-продажи

Договор составляется в соответствии со статьями 549 и 550 ГК РФ. Его можно составить: • самостоятельно по образцу;
• прибегнув к услугам юриста или нотариуса. При самостоятельном составлении можно воспользоваться следующей инструкцией.

Структура ДКП состоит из следующих элементов: • наименование документа;
• дата составления – прописью;
• место, то есть населённый пункт, где он составлен;
• тело документа;
• подписи сторон.

В теле документа нужно выделить разделы: • предмет договора;
• основную часть;
• заключительные положения. Разделы состоят из пунктов и подпунктов.

Они содержат реквизиты договора, среди которых встречаются: • обязательные, без которых ДКП не вступит в юридическую силу;
• дополнительные, включённые по усмотрению и пожеланию сторон.

Предмет договора включает следующие обязательные реквизиты:

1. Определение сторон сделки, которыми выступают Покупатель и Продавец, с указанием их персональных данных.
2. При участии в сделке банка, ДКП становится трёхсторонним, и в документ вносится третий контрагент – Залогодержатель.
3. Удостоверение от продавца, что квартира обременена залогом, так как приобреталась в ипотеку. Исключение – ситуации, когда покупатель погасил ипотеку по ПДКП.
4. Кадастровые, технические характеристики объекта, адрес.
5. Цель составления документа – продажа квартиры.

Остальные существенные положения ДКП следующие:

1. Стоимость квартиры и условия определения стоимости. Перечисляются все нюансы установления начальной цены, а также остатка, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
2. Способ передачи квартиры: после расчёта через банковскую ячейку или иным способом; с обременением или на обычных условиях; актом приёма-передачи, или без него.
3. Права и обязанности сторон: покупатель получает право приобретения квартиры в собственность или в ипотеку, его обязанность – оплатить её стоимость или заключить кредитный договор; продавец имеет право получить деньги или погашение долговых обязательств по ипотеке, его обязанность передать квартиру покупателю.
4. Ответственность сторон: пени или неустойка за просрочку платежа или передачу объекта и иные нарушения.
5. Условия расторжения ДКП. В заключительном положении вносится любая информация, имеющая отношение к делу. Например, что документ исполнен в трёх экземплярах, подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению, передаётся на регистрацию в Росреестр.

Дополнительно может включаться следующая информация:

• страхование квартиры;
• страхование сделки;
• сопровождение юриста;
• нотариальное удостоверение договора.
В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Указываются паспортные данные сторон и их адреса. ВНИМАНИЕ: Если передаточный акт не составлялся, в договоре обязательно должно быть внесено положение о том, что подписание ДКП несёт силу подписания акта передачи.

Регистрация сделки

После того как договор подписан, сторонам следует обратиться в МФЦ, чтобы передать документы на регистрацию сделки. Лучше всего, если покупатель и продавец обратятся для регистрации одновременно – тогда срок регистрации сократится до 10 дней.

Предварительно нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей, затем обратиться к регистратору и написать заявление о регистрации купли-продажи. Он примет пакет документации о проведении сделки под расписку и назначит дату повторного визита. После этого обязательства сторон друг перед другом считаются выполненными.

Завершение регистрации станет моментом перехода прав на квартиру к покупателю. Если ипотека не выплачена – обременение сохранится за новым правообладателем.

Источник: https://expert-finjur.ru/115/estate-Kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.