Как продать квартиру в долгострое

Содержание

Продажа долгостроя – до или после сдачи дома?

Как продать квартиру в долгострое

Новости и статьиГородская недвижимостьНазад

Три года назад Смольный заявил, что к 2017 году в Петербурге не останется ни одного долгостроя. Однако по состоянию на 1 января в списке долгостроев оставались 26 проблемных объектов, это 67 жилых домов.

Впрочем, некие подвижки на пути решения этой проблемы всё же есть. Так, в 2015 году в городе введено в эксплуатацию 6 проблемных объектов долевого строительства. Более 4 тысяч петербуржцев получили 1762 квартиры.

За 2016 год завершено строительство ещё нескольких проблемных объектов почти на 1,5 тысячи квартир.

Это ЖК «Полежаевский парк» (застройщик «Монолит-Кировстрой»), «Лесная дача» в Горской-Александровской («Коттеджстрой») и два дома в проекте Каменка» «(компания «РосСтрой» – дочка ГК «СУ-155»).

Власти заверяют, что в скором времени новоселье смогут отметить и дольщики ЖК «Ленсоветовский» в Шушарах от компании «Титан».

Переедут в новые квартиры наконец-то и соинвесторы строительства такого известного долгостроя, как ЖК «Идеал» от «ПСК Импульс» на Красносельском шоссе, 55.

Ко второму кварталу 2017 года должны быть сданы два корпуса ЖК «Ленинский парк» – это новоселья ещё для более 2 тысяч семей от ГК «Город».

Договор власти с бизнесом

«Разумная Недвижимость» попросила экспертов рынка дать оценку действиям городских властей в плане решения вопроса с проблемными объектами.

—Когда Смольный заявил, что к 2017 году в Петербурге не останется ни одного долгостроя, то имелось в виду не то, что их не будет совсем, а то, что к 2017-му будет завершено строительство всех имеющихся на то время проблемных объектов.

И большинство из них действительно будут введены в эксплуатацию в нынешнем году. Другое дело, что за последние несколько лет в Петербурге появились новые многоквартирные дома, строительство которых было приостановлено или существенно замедлено.

Прежде всего, речь идёт об объектах компаний «Город» и «СУ-155», – комментирует

заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский

.

Тем не менее, добавляет эксперт, «в ручном режиме» только в прошлом году было достроено четыре проблемных объекта. Положительная динамика наметилась и в строительстве жилых домов компании «Импульс», особенно ЖК «Кристалл-Полюстрово».

—Здесь нужно отдать должное «ЛенСпецСМУ», которое выступило инвестором данного комплекса. Этот объект – хороший пример, когда органы исполнительной власти находят возможность привлечь для завершения строительства долгостроев серьёзные инвестиционно-строительные компании. Причём «надавить» здесь нельзя, надо договариваться, – подчёркивает Олег Островский.

Эксперт также отмечает активное движение на стройке последнего из проблемных объектов компании «Л1» – «Лондон-парк».

—Если такой темп работы сохранится, то часть этого громадного жилого комплекса будет введена в 2017 году. Надеюсь, что близок финиш строительства и двух жилых домов на Большой Охте. Правда, здесь важно не только завершить строительство, но и добиться того, чтобы квартиры получили все дольщики, имеющие договоры с предыдущими застройщиками и инвесторами.

Что касается объектов компании «Город», то здесь положительного результата можно достичь только в результате ежедневной совместной работы органов исполнительной власти и нового собственника компании.

Ну а завершение строительства объектов застройщика «РосСтрой», входящего в холдинг «СУ-155», скорее зависит от позиций и активной работы федеральных органов власти и банка-санатора, – говорит он.

Советы дольщикам

Как же действовать дольщику, которого в свое время «угораздило» купить квартиру в долгострое? Пытаться продать недвижимость сейчас или ждать, когда достроят?

—Продать квартиру в строящемся доме, сроки ввода в эксплуатацию которого значительно нарушены, крайне сложно. Трудно будет найти покупателя, желающего приобрести дополнительную головную боль.

На начальной стадии строительства это, в принципе, нереально, а если строительство близко к завершению, то ни продавать квартиру за бесценок (что тоже проблематично), ни расторгать договор в судебном порядке и пытаться взыскать с застройщика деньги, смысла нет.

Тогда уж лучше дождаться ввода дома в эксплуатацию, – советует Олег Островский.

https://www.youtube.com/watch?v=4KWr0pKrvoY

По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, как следует вести себя покупателю, которого уже втянули в долгострой, зависит от конкретной ситуации. Все варианты нужно просчитывать индивидуально.

—Во-первых, необходимо посчитать, за сколько сегодня можно реализовать проблемную квартиру (желающие на такую недвижимость есть, но, конечно, выкупная сумма квартиры будет существенно ниже рыночной). Во-вторых, сравнить возможную сумму выкупа со стоимостью квартиры, за которую она была куплена.

В-третьих, для себя необходимо расставить приоритеты, что важнее – деньги сейчас или квартира в будущем, возможно, не самом близком. В-четвёртых, примерно определить сроки этого будущего.

Понятно, что точные даты всё равно никто не назовёт, но можно для себя сделать определённые прогнозы, ориентируясь на уже предпринятые и планируемые действия властей по решению данной проблемы, – комментирует эксперт.

Обратите внимание: если застройщик находится в состоянии банкротства, то продать квартиру в строящемся доме просто нельзя! Надо включаться в реестр требований о передаче жилых помещений, либо в реестр денежных требований кредиторов. Существует несколько механизмов завершения строительства таких объектов.

В завершение приведём пожелания Арсения Васильева покупателям: не ввязываться в сомнительные сделки, чтобы потом не оказаться обманутым дольщиком с туманной перспективой получения своей квартиры. Ведь большинство проектов, которые сегодня числятся в ранге долгостроя, – это проекты, о трудностях которых говорили задолго до того, как они стали официально проблемными.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой….

Источник: https://razned.ru/articles/urban-property/sale-of-long-term-construction-before-or-after-putting-the-house/

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена – Новостройки – Журнал Недвижимости

Как продать квартиру в долгострое

Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка

Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.

Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.

Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).

Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.

Особенности переуступки прав на квартиру

Покупателю нужно помнить:

  • Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
  • Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
  • После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.

Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть. Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что проверить в ДДУ перед уступкой

Помните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.

Основные условия договора

Проверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.

В договоре должны быть:

1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.

Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

 
Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.

2. Срок передачи квартиры.

3. Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов: 

  • фиксированной суммой;
  • как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  • как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
  • суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое   оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения обязательств:

  • залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
  • поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

Данные о регистрации ДДУ

На договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой. До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.

Порядок уступки прав по ДДУ

Проверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.

В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.

Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройку

Итак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика. Что еще стоит проверить до подписания соглашения?

Проверьте застройщика

После уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  • найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  • закажите выписку из ЕГРЮЛ или получите её онлайн на сайте налоговой;
  • проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
  • найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  • оцените дома застройщика вживую.

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой прав

Цена. Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик.

Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.

Рассрочка. Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав. По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.

Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.

Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав. Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.

Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.

В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.

Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ

После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.

Не забудьте прописать в соглашении:

  • по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  • характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  • сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
  • сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  • обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  • обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
  • обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  • ответственность продавца за действительность передаваемых прав.

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия. Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-pereprodat-kvartiru-v-novostroyke-kotoraya-esche-ne-dostroena/

Как не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке – Мосдольщик.рф

Как продать квартиру в долгострое

Дольщикам, которые после ввода в эксплуатацию планируют продать квартиру в новостройке, но не хотят платить налог, ждать приходится довольно долго. Сначала пока строится дом, а затем еще пять лет с момента получения права собственности. Законодатели решили, что это перебор, и предложили интересую поправку в Налоговый кодекс. Какую именно и когда она заработает?

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.

  • Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
  • Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.

проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.

  • Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
  • Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
  • Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
  • И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.

Таким образом для того, чтобы при продаже квартиры обойтись без налога, после заключения договора в новостройке вместо 5 лет придется ждать от 8 лет и более, а обладателям единственного жилья вместо 3 лет – не менее чем 6 лет

Понятно, что чем на более позднем периоде возведения новостройки заключить ДДУ, тем срок ожидания нулевого НДФЛ будет меньше. Но и в этом случае он существенно превысит указанные в Налоговом кодексе 3 и 5 лет.

Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Изменить ситуацию может законопроект № 1022670-7, который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.

По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке.

Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи. Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка.

Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.

Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Почему за точку отсчета хотят взять дату оплаты ДДУ, а не дату регистрации договора в Росреестре

В отличие от договоров купли-продажи, которые характерные для вторичного рынка недвижимости, на договоры долевого участия распространяются особые условия. По закону «О участии в долевом строительстве», оплата происходит после регистрации ДДУ в Росреестре. Это сделано специально, чтобы исключить двойные продажи. Однако под «после» могут пониматься разные вещи.

  • В тех новостройках, что продаются по новым правилам (а таких пока менее 50%), средства дольщиков зачисляются на счета-эскроу, где хранятся до окончания строительства дома. Идея поэтпаного пополнения счетов-эскроу хоть обсуждается, но пока не принята. По ныне действующим правилам вся сумма целиком должна быть переведена на счет-эскроу одномоментно, в течение нескольких дней после регистрации договора. То же самое касается и ситуации, если используется ипотечный кредит.
  • Для новостроек, которые продолжают строиться по старым правилам (в них деньги дольщиков зачисляются не на счета-эскроу, а на расчетный счет застройщика), ситуации могут быть разными. Например, застройщик может дать рассрочку (обычно – до ввода новостройки в эксплуатацию). Тогда деньги дольщик вносит частями и полностью расплатится за ДДУ ближе к завершению строительства.

Чтобы уравнять две этих группы дольщиков, за точку отсчета и решили принять дату полной оплаты сделки в новостройке.

Когда новые правила начнут действовать

В последнее время полезные законодательные инициативы принимаются достаточно быстро.

Законопроект № 1022670-7, которым в Налоговый кодекс предлагается внести поправки, касающиеся в том числе и новых правил определения минимального срока владения будущим жильем в новостройках, поступил в Госдуму 17 сентября 2020 года.

Месяц отводится на обсуждение и замечания по проекту, после чего начнутся следующие процедурные шаги. При благоприятном раскладе они займут не более месяца, поэтому, возможно, нововведение станет законом уже в нынешнем году.

Источник: https://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/ne-zhdat-pjat-let-kak-pobystree-ne-platit-ndfl-pri-prodazhe-kvartiry-v-novostrojkah/

Что делать, если вы купили долгострой :: Ваш дом :: РБК Недвижимость

Как продать квартиру в долгострое

Как показывает практика, от долгостроя, как “от сумы и от тюрьмы” никто не застрахован… Что делать, если вы вложились в проект, который стал безнадежным?

В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье – 121. Как показывает практика, от долгостроя, как “от сумы и от тюрьмы” в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?

Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца.

Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.

“Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, – говорит генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

– Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической – вы купили долгострой.

Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру”.

Договор долевого участия

Если вы купили квартиру на основании договора долевого участия (ДДУ), то можно сказать, что вам относительно повезло.

Расторжение сделки по 214-ФЗ предусматривает отказ от договора с полным возвратом денежных средств.

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст.

6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст.

6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн.

рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца.

Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.

Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев.

Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах.

Кроме того, такие застройщики, как правило, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя. Поэтому почти всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, предварительный договор является не более чем соглашением о намерениях.

Деньги, выплаченные по нему, не являются оплатой товара, а берутся лишь в счет обеспечения будущих обязательств. Расторгнуть такой договор сложно, но можно.

Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки.

Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены.

Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив

Если оплата квартиры была проведена на основе вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив, то вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело.

Жилищный кооператив – крайне ненадежная схема для пайщика. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Проблема в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в Уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст.

113 ЖК РФ в Устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с договором долевого участия, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.

Банкротство

Если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств или жилья не существует, даже если вы покупали квартиру по 214-ФЗ.

Тем не менее, приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом в случае банкротства и только у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого. Тогда как по ПДКП шансы вообще отсутствуют.

Примеров противостояния должника и дольщиков на рынке пока немного.

Но те, что есть, показывают, что только благодаря 214-ФЗ у участников строительства есть надежда на получение квартир, хоть и не так быстро, как они изначально планировали решить свой жилищный вопрос.

Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.

В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону “О несостоятельности (банкротстве)” к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.

Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть).

Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно.

Поэтому правильнее все-таки – требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.

Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.

“Заморозка строительства дома или банкротство застройщика – самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, – объясняет Мария Литинецкая. – Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам – от явного мошенничества до банкротства застройщика.

В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права – в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально.

Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья – это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов.

А если беда все же случилась – обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму”.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d30d29a7947a78ce978d4

Как продать недостроенное жилье

Как продать квартиру в долгострое

Осуществление передачи в собственность строящегося жилья требует составления различных документов. Решив продать или приобрести такое жилье, внимательно изучите законодательство в этой области, чтобы не быть обманутыми нечистыми на руку дельцами.

Возможна ли перепродажа частным владельцем строящейся недвижимости? Вроде бы нелепый вопрос, ведь, в сущности, какая разница какое продавать жилье? Но, все-таки, существуют принципиальные различия. Оказывается, пока не окончены работы и не оформлены все документы, новой квартиры будто бы нет, поэтому ее нельзя продать, но можно переуступить право требования.

Виртуальная квартира

Очень редко случается, что застройщики продают жилой объект по договору купли-продажи, как это делается на вторичном рынке. Такого не бывает практически никогда.

Наступил кризис, но ситуация не изменилась.

Предложений хоть отбавляй, продаж никаких, так почему бы не предложить привередливому покупателю приобрести новостройку в собственность, создав тем самым редкий на рынке первичек продукт.

Казалось бы все просто, но и сейчас это невозможно. До сих пор девелоперы предлагают будущим жильцам непонятные, и даже полулегальные договоры займа или соинвестирования, векселя, предварительные соглашения и т.д.

Заключая такой контракт, человек не приобретает статус владельца, а только получает право истребовать это в будущем, к тому же квартиры пока нет как таковой (физически и/или юридически).

Только после оформления в свою собственность построенного дома, застройщик наделяется правом передачи своей недвижимости во владение новоселам на законных основаниях. Нередко от момента продажи до оформления в собственность проходит несколько лет.

«Приобретая» в новостройке квартиру, вы получаете не реальную жилплощадь, а только право требования. По Гражданскому кодексу вы становитесь кредитором застройщика, а он – вашим должником. Продавая кому-нибудь эту пока не существующую недвижимость, вы передаете права кредитора другому лицу.

Это называется переуступкой права требования. Новоявленному кредитору переходят все права и обязанности, которые имели место на момент совершения сделки. На юридическом языке уступивший права называется цедент, а получивший – цессионарий.

Теперь цедент обязан сообщить цессионарию все необходимые сведения и передать все установленные законом документы.

Договор долевого участия

Существует несколько форм договора уступки. Выбираются они в зависимости от вида договора, по которому передают права. То есть, если сделка совершена в простой письменной или нотариальной форме, то и уступка требования совершается в соответствующей письменной форме.

Если же для сделки необходима государственная регистрация, то и уступка требования по такой сделке регистрируется. Все эти положения прописаны в статье 389 ГК РФ. Если на новостройку заключался договор долевого участия, и он оформлен на основании федерального закона № 214 от 01.04.2005 г.

«Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости…», то госрегистрация обязательна.

Следовательно, по такому договору переуступка прав тоже регистрируется. Она осуществляется в управлении Федеральной регистрационной службы соответствующего округа, то есть по местонахождению дома (в Москве или Подмосковье).

Для этой процедуры сторонам необходимо предоставить заявление, пакет документов и уплатить госпошлину в размере 500 руб.

Закон гласит, что переуступка прав на «долевое участие» может осуществляться со дня регистрации первоначального договора в государственных органах и до момента подписания сторонами передаточного акта или другого документа, свидетельствующего о передаче недвижимости.

Практика показывает, что в ФРС требуют заключения договора до приемки дома Госкомиссией. Однако может пройти несколько лет от процедуры приема жилья до передачи квартиры клиенту. То есть в этот период невозможно ни кому передать жилье. Обычно идут на хитрость и подписывают договор переуступки за день до Госкомиссии (задним числом). Сторонам обычно, это не грозит никакими санкциями.

Но заключить договор о долевом участии можно только в случае, если разрешение девелопера на строительство получено после вступления в силу ФЗ № 214 от 01.04.05. Это случается крайне редко, так как не выгодно застройщику.

Договор связывает его обязательствами, а покупателю предоставляет слишком много прав. Вексель, предварительный контракт и другие обходные варианты не требуют регистрации. В этом случае для переуступки нужен только обычный письменный договор.

Иногда по желанию покупателя он нотариально заверяется.

Что касается переуступки прав требований на новостройку, то ее заключение возможно независимо от вида договора, изначально заключенного с застройщиком. Сложности могут возникнуть, только если сделка оформлена с помощью векселя.

При этой схеме договор уступки вообще не предусматривается. То есть вы фактически перепродаете другому лицу вексель, а не квартиру. Раньше были договоры соинвестирования, тогда сделки по переуступке было осуществлять легче.

При продаже векселя совершается индоссамента (передаточная надпись). Если покупатель заключал договор страхования для оплаты нового жилья, придется заключить новый.

Обычно бывает, что в первоначальном договоре стоимость жилья меньше стоимости по переуступке, тогда цедент обязан заплатить НДЛФ, составляющий 13% от полученной разницы, не зависимо от вида заключенного договора.

Согласие застройщика

Если клиент не выплатил до конца причитающуюся девелоперу сумму и хочет передать жилье по договору уступки вместе со своими долгами, ему необходимо получить согласие застройщика.

Исключение составляет наступление смерти дольщика, тогда все его права и обязательства по договору автоматически передаются наследникам. Здесь девелопер не имеет права отказать.

Переуступку нельзя запретить, если покупатель полностью рассчитался за квартиру, но ему необходимо в этом случае сообщить застройщику о предстоящей сделке в письменном виде.

Но дольщик вряд ли сможет передать права на квартиру без участия застройщика, так как девелопер должен передать новому клиенту письменное разрешение на переуступку, весь комплект документов по дому (то есть, как будто, цессионарий покупает жилье у него), сроки оплаты, платежные поручения банка и акты, подтверждающие внесение всех платежей цедентом.

Для минимизации рисков будущий владелец должен узнать у девелопера, на каком этапе находится строительство, сроки сдачи, рассрочки по платежам, проценты по рассрочкам, пени, скидки и т.п. Обычно застройщик не отказывает в выдаче согласия на переуступку и переоформлении документов, но взимает за это немалую плату (от $1 тыс. до 5% от стоимости квартиры).

Помимо цессии (договора переуступки права) есть и другой способ оформления передачи недостроенной квартиры – перезаключение договора напрямую с застройщиком.

При получении им заявления от продавца прав, содержащего просьбу о передачи их другому лицу, застройщик делает необходимые изменения в контракте и заключает дополнительное соглашение о смене лиц в обязательстве.

Эта схема в последнее время нашла широкое применение.

Нервная сделка

Если для приобретения новой квартиры покупатель взял кредит, переуступить ее довольно сложно, но возможно. На эту операцию должен дать свое согласие банк, участвующий в сделке. Чтобы получить кредит, некоторым финансовым учреждениям необходимо внести не менее 50% от стоимости жилья.

Тогда в случае согласия нового собственника, являющегося кредитоспособным, к нему переходят обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки. Другие банки предъявляют обязательное условие об уплате полной стоимости квартиры.

Но, все равно, если кредит до конца не выплачен, весьма вероятно получение отказа, потому что нужно будет проверить финансовую состоятельность нового клиента, а также есть риск просрочек, неуплаты с его стороны.

Помимо этого, если еще действует мораторий на досрочное погашение займа, переуступку прав совершить будет невозможно, в силу того, что ее оформляют как полное погашение одного кредита и одновременное заключение другого.

При заключении договора переуступки существует риск двойных продаж. То есть теоретически можно передать одну и ту же недостроенную квартиру одновременно нескольким лицам.

Из-за того, что такие договоры нигде не учитываются и не регистрируются (кроме долевого участия), проследить за конкретным объектом довольно сложно. Дольщик, переуступивший недвижимость, лишается права требования, но у него остаются документы на жилье, поэтому он может провернуть такую сделку еще раз.

Единственной гарантией может стать репутация застройщика, потому что солидные компании регистрируют все свои сделки, а значит, могут удостоверить права цедента.

Еще одна опасность поджидает контрагента – квартира могла передаваться по цепочке несколько раз.

Чтобы не быть обманутыми, необходимо проследить ее «судьбу»: проверить законность всех сделок, их оплату и нет ли обстоятельств, из-за которых они могут быть признаны недействительными или ничтожными.

Здесь также гарантом может выступить застройщик с положительной репутацией. Ранее подобные цепочки не были редкостью, но вышедший закон №214 запретил сделки по переуступке от одного юридического лица другому.

Но все равно, по сравнению с приобретением жилья непосредственно у девелопера, проблемы по договору переуступки возникают значительно чаще.

Если в столице власти еще хоть как-то контролируют застройщиков и встают на защиту обманутых клиентов, то в области риски выше. Защиту от мошенничества может обеспечить только знание законов и сотрудничество с надежным застройщиком.

Идеальным вариантом является составление договора долевого участия, регистрируемого в государственных органах.

Источник: https://xn--h1afidekj.xn--p1ai/articles/article-id-519

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.