Продажа доли по дарственной

Содержание

Что выгоднее подарить или продать долю в квартире, как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей продажей

Продажа доли по дарственной

/ Жилищные споры / Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире?

Просмотров 1195

Планируя оформить передачу доли квартиры, люди находятся в раздумьях: чему отдать предпочтение – дарственной или договору купли-продажи? Жизнь показывает, что универсального ответа на вопрос попросту не существует. Нужно учитывать характер сделки, родственную связь, размер долей, отношения между сторонами, их статус, семейное положение и прочие нюансы.

Наша статья даст рекомендации относительно дарения и купли-продажи. Вы узнаете о различиях процедур, плюсах и минусах, и уже на основе полученных данных сможете сделать свой выбор.

Плюсы и минусы

Прежде чем сравнивать разновидности передачи права собственности, нужно разобраться, в чем преимущества и недостатки обеих процедур?

Дарение доли в квартире

Преимущества договора дарения:

  1. Освобождение от налога близких родственников и супругов

Один из главных плюсов дарения доли в квартире – отсутствие налоговых обязательств для близкой родни (пп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ). Иными словами, дарение не облагается подоходным налогом в размере 13% от стоимости доли. Разумеется, это выгодно в первую очередь одаряемым родственникам.

  1. Срок ожидания при продаже

Забегая вперед, отметим, что полученная в дар доля может быть продана гораздо быстрее, нежели купленная за деньги. Срок ожидания составит всего 3 года, а не 5 лет, как в случае с куплей-продажей (только в случае с кровным родством). Если продать долю квартиры раньше 3-летнего срока, придется выплатить 13% НДФЛ.

  1. Отсутствие нотариального оформления

Новые правила обязывают удостоверять сделки с долями у нотариуса. Однако существуют исключения, когда можно подарить часть жилья без обращения к клерку конторы.

Например, если вы имеете в собственности целую квартиру и выделяете родственнику ⅓ долю. Второй вариант связан с дарением ребенку из совместно нажитого имущества супругов (см.

«Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?«)

  1. Отсутствие согласия других совладельцев

Если даритель владеет квадратными метрами и собирается передать их в дар третьему лицу, уведомления остальных хозяев не требуется. Исключение – выделение детской доли в совместной собственности супругов. Здесь также не действует правило преимущественного права покупки, поскольку это безвозмездная сделка.

  1. Переход права собственности

Как только стороны подпишут договор дарения и оформят сделку в Росреестре, новый владелец сможет распоряжаться подаренной ему долей в квартире. Ждать иных событий, как в случае с наследованием, не придется.

  1. Личная собственность супруга

Полученная в дар доля квартиры останется в собственности одного из супругов (п. 1 ст. 36 СК РФ). Такую часть жилья нельзя включить в статус совместно нажитого имущества, а значит разделу она не подлежит.

Основные недостатки договора дарения:

Оформление дара в пользу третьих лиц обязывает их уплатить подоходный налог – 13% от кадастровой стоимости доли квартиры. Иностранцы (нерезиденты РФ) платят еще больший налог – 30% от цены подарка.

Дарение имеет целый список требований, нарушение которых может привести к аннулированию сделки. Чаще всего споры касаются безвозмездности, вменяемости дарителя, арестов и залогов на квартиру. Причем оспорить дарение может любое заинтересованное лицо, включая органы опеки и прокурора.

  • Запрет на дарение в пользу организаций

Закон оговаривает состав участников дарения – в него не могут входить коммерческие организации и прочие органы (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

  • Сложность с дарением имущества супругов

Общая совместная собственность ограничивает свободные сделки с долями и квартирой в целом. Прежде чем отчуждать имущество в пользу третьих лиц, жена обязана заручиться согласием мужа, и наоборот (ст. 576 ГК РФ).

Продажа доли в квартире

Преимущества купли-продажи доли жилого помещения:

Возможность получения налогового вычета доступна всем налогоплательщикам, если у них есть официальная работа.

  1. Получение денежной компенсации

Продавец своей доли в квартире получает деньги за проданную часть жилья. Устанавливает цену не покупатель, а собственник.

  1. Заключение предварительного договора

Вместе с предварительным соглашением стороны подписывают акт приема-передачи доли – гарантия перехода права собственности.

  1. Неограниченный состав участников

Продажа доли целиком на усмотрение собственника – он вправе выбрать из числа покупателей не только физическое лицо, но и организацию.

Недостатки купли-продажи:

  • Ожидание для последующей продажи

Налоговые обязательства несет продавец – если он захочет продать купленную долю раньше 5-летнего срока, ему предстоит уплатить 13% НДФЛ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

  • Преимущественное право покупки

Совладельцы квартиры имеют право выкупить долю одного из собственников. Продавец не имеет право заключать договор купли-продажи с третьими лицами, пока не предложит долю сособственникам квартиры (ст. 250 ГК РФ).

  • Режим совместной собственности

Купленная в период брака доля квартиры считается совместно нажитым имуществом мужа и жены. Закон не дает никаких исключений, даже если долю купил один из супругов, а второй не участвовал в сделке.

Дарение или продажа доли: сравнительная таблица

Разобравшись с плюсами и минусами, переходим к сравнительному обзору дарения и купли-продажи.

Для удобства представим основные пункты в таблице:

Объект сравненияДарение доли квартирыПродажа доля квартиры
Кто участвуетДаритель (собственник)/одариваемый (выгодополучатель)Продавец (собственник)/покупатель
Форма договора Простая письменная/нотариальнаяПростая письменная/нотариальная
Предмет соглашения Отчуждение доли квартиры на безвозмездной (бесплатной) основеВозмездная передача квадратных метров в квартире (за деньги)
Права и обязанности сторон Права и обязанности в пределах сделкиОбширные, самые разнообразные
Расходы и налоги • обязанность по уплате 13% НДФЛ несет одариваемое лицо (выгодополучатель), однако расходы могут быть переадресованы дарителю, по договоренности сторон; • нотариальный тариф составляет 0,5% от стоимости доли квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.Расходы несет продавец – в размере 13% от цены отчуждаемого имущества
Участие нотариусаОбязательна, кроме случаев: • с передачей доли в квартире, если недвижимость в собственности одного человека;• дарения доли детям из совместно нажитой квартиры супругов.Обязательно
Оспаривание и расторжение договораОспорить прощеТруднее, поскольку стороны несут финансовые санкции: неустойка, штраф, проценты

Как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей-продажей?

Ответить на вопрос однозначно нельзя, зато можно привести аргументы в пользу того или иного способа в конкретных ситуациях.

Выгода собственнику

Разумнее заключить договор купли-продажи, поскольку это обезопасит от форс-мажоров. Имущество собственника останется у него до тех пор, пока покупатель не произведёт расчеты.

Если отдать предпочтение дарению, доля сразу перейдет в собственность родственника.

Правда, даритель имеет право вписать в дарственную ряд условий – например, право на пожизненное проживание в квартире или окончание учёбы в ВУЗе.

О том, как правильно оформить документ, что в него включить, а чего включать не следует — в статье «Договор дарения доли квартиру между близкими родственниками«.

Совет юриста: договор купли-продажи

Выгода одаряемому (получателю)

Сразу после оформления сделки в Росреестре одариваемое лицо сможет распоряжаться полученной долей квартиры. Спрашивать согласия дарителя не придется. Имущество отойдет к выгодополучателю еще при жизни предыдущего владельца. В случае с продажей доли покупателю предстоит выкупить ее по рыночной стоимости – это затратно.

Совет юриста: договор дарения

Оформление

Если вы хотите передать долю квартиры третьему лицу, нужно найти подходящий бланк и скачать образец (шаблон). Обе разновидности договоров можно найти в свободном доступе. Однако договор купли-продажи содержит гораздо больше условий и требований.

Нужно учитывать все нюансы сделки, чтобы не нарваться на мошенников. Современная дарственная гораздо проще, ее быстрее составить и легче зарегистрировать (например, родственнику через МФЦ «Мои документы»).

Не нужно обговаривать предварительный договор дарения и акт приема-передачи, которые в случае с куплей-продажей обязательны!

Совет юриста: договор дарения

Налоги

Родственникам выгоднее заключить договор дарения доли в квартире, т.к. кровное родство дает налоговые льготы – 13% НДФЛ не оплачивается. Если отчуждение доли возмездное по договору купли-продажи, налоговые обязательства несет продавец – льготы наступают в случае продажи жилья спустя 5 лет после предыдущей сделки.

Совет юриста близким родственникам: договор дарения

Юридические выгоды

Оспорить договор купли-продажи можно только в случае серьезных нарушений условий сделки. Скажем, если одна из сторон столкнулась с серьезным нарушением своих прав. Расторжение безвозмездной сделки – проще. Выступить от имени потерпевшей стороны могут не только обе стороны, но и заинтересованные лица.

Например: Находясь в преклонном возрасте, пенсионер решил подарить долю в квартире своему внуку. Одариваемый давно хотел претендовать на жилье своего дедушки и с радостью согласился.

Стороны обговорили, как лучше оформить сделку, составили простой договор дарения и заверили его в Росреестре. Однако спустя некоторое время внук узнал, что в квартире числится еще два родственника. Они имели притязания на жилье, в т.ч. и на долю внука.

Объявившаяся родня подала иск о признании договора дарения недействительным, начались судебные тяжбы. Итог оказался не в пользу внука.

Совет юриста: договор купли-продажи

Таким образом, можно сделать вывод о том, что дарственная подходит для передачи доли близким родственникам. Оформление купли-продажи подойдет для сделок с посторонними людьми.

Важно помнить, что выбор между дарением и продажей зависит от ряда факторов. Многие люди стремятся сэкономить и отдают предпочтение договору дарения доли, хотя в их случае это рискованно. Или, наоборот, считают, что могут продать долю в совместной собственности, даже не поставив в известность второго супруга.

Таких ситуаций огромное множество, и все они нуждаются в индивидуальном подходе. Если нужна срочная помощь, обратитесь к юристам нашего портала – бесплатная консультация дипломированных экспертов позволит сделать правильный выбор.

Наши юристы разберут именно ваш случай и дадут полезные рекомендации, чтобы вы не ошиблись со сделкой.

Смотрите видео об отличиях договора купли-продажи и дарственной + советы риелтора:

Источник: http://law-divorce.ru/chto-vygodnee-podarit-ili-prodat-dolyu-v-kvartire/

продажа доли в праве по договору дарения

Продажа доли по дарственной

В отличие от возмездных сделок (купля-продажа, мена), дарение является безвозмездной сделкой, т.е. предполагается, что даритель передает свое имущество одаряемому безвозмездно.

Если же даритель совершает дарение под условием передачи ему одаряемым каких-либо денежных средств или иного имущества, то такая сделка является недействительной по причине ее притворности.

Притворность сделки означает, что притворная сделка, в нашем случае, дарение, прикрывает другую сделку, на совершение которой была направлена действительная воля ее сторон – куплю-продажу.

Притворная сделка дарения, как  правило, заключаются с одной целью: лишить второго собственника доли в общем имуществе права преимущественной покупки.

Данное право установлено статьей 250 Гражданского кодекса РФ согласно которой при продаже, мене доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы оспорить в судебном порядке договор дарения доли в общем имуществе вам потребуется доказать, что данная сделка является возмездной, т.е. даритель получил от одаряемого денежные средства за уступленное ему по договору дарения имущество.

Таким доказательством, например, могут быть выписки с банковских счетов одаряемого о списании средств и (или) дарителя об их зачислении. Для лица, оспаривающего договор дарения, получение доказательств осуществления взаиморасчетов между дарителем и одаряемым, является большой удачей.

Если же оплата произведена наличными денежными средствами, то доказать факт ее осуществления будет намного сложнее.        

Также нужно помнить, что проведение между дарителем и одаряемым каких-либо денежных взаиморасчетов еще не является безусловным доказательством ничтожности дарения.

Во-первых, стороны договора дарения могут представить суду доказательства того, что взаиморасчеты между ними связаны не с дарением, а с другой сделкой, например, возвратом ранее полученного долга.

Поэтому, лицу, оспаривающему договор дарения, нужно быть готовым представить суду доказательства отсутствия у сторон договора каких-либо иных обязательств между собой, кроме как вытекающих из притворной сделки.

Во-вторых, при оспаривании договора дарения нужно учитывать временной интервал, который прошел между заключением договора дарения и получением дарителем платежа. Чем короче данный интервал, тем выше шанс на признание судом договора дарения ничтожным.

В-третьих, размер полученных дарителем денежных средств должен соотноситься с рыночной стоимостью отчуждаемой доли. Например, если рыночная стоимость доли составляет 1 млн. рублей, а даритель получил всего 100 тыс. рублей, то суд может прийти к выводу о получении денежных средств не в счет продажи доли, а в счет какого-либо иного обязательства, на которое ссылаются ответчики.

Как видим, признать в судебном порядке договор дарения ничтожным является крайне непростой задачей и без профессиональной адвокатской помощи здесь не обойтись. А есть ли какие-либо иные меры, направленные на защиту интересов супруга-собственника доли в общем имуществе от отчуждения вторым супругом своей доли третьему лицу посредством договора дарения? Есть.

Первое. Нужно помнить, что любое третье лицо, вступающее в такую сделку, преследует главную цель – купить подешевле, продать подороже.

Какой смысл заключать притворную сделку по рыночной цене, если можно купить по схожей  цене другой объект без риска последующего судебного оспаривания сделки? Следовательно, даритель,  заключая притворную сделку, гарантированно выручит меньше денежных средств по сравнению с тем, если бы сделка была совершена с согласия второго собственника доли.

Например, собственники квартиры выставляют спорную квартиру на продажу по рыночной цене, а вырученные от продажи средства делят пропорционально размеру своих долей. Или один участник  долевой собственности выкупает долю у второго участника по рыночной цене.

Второе. Заключая притворный договор дарения, так называемый даритель, как правило, преследует две цели. Первая – как можно быстрее получить деньги за свою долю, пусть даже и в значительно меньшем размере. Вторая – навредить своему бывшему супругу.

Для эффективной борьбы с такой деструктивной мотивацией может быть только диалог, построенный на выгоде для лица, решившего продать свою долю. Если стороны не в состоянии друг друга услышать, то рекомендую привлечь адвоката для урегулирования возникшего спора.

Привлечение адвоката хорошо тем, что он не является прямым участником конфликта и ему будет значительно легче выстроить диалог с противоположной стороной на прагматичной основе. Этой основой может быть только выгода – продажа квартиры по рыночной, а значит, по более высокой цене.

При наличии общего ребенка – возможность ушедшему из семьи супруга общаться с ребенком без лишних конфликтов со вторым супругом, а значит, без обращения в суд. А это также сэкономит ему время, нервы и деньги.

Если же договор дарения уже заключен, а шанс его оспорить в суде невелик, то рекомендую все равно вступать в диалог в бывшим супругом. Возможно он изменит свою позицию и даст вам недостающие доказательства притворности дарения.

Если же нет, то необходимо вступать в диалог с новым собственником доли и договариваться с ним о продаже квартиры по рыночной цене. Если он к этому не готов, то готовьтесь к худшему – затяжной войне на истощение нервов и средств. В этом случае фиксируйте все его нарушения на аудио и видеозапись.

Собранные материалы могут стать доказательствами для возбуждения в отношении него уголовного дела по факту умышленного нанесения телесных повреждений (статьи 115-116 Уголовного кодекса РФ), вымогательства (статья 163 Уголовного кодекса РФ), умышленного повреждения или уничтожения имущества (статья 167 Уголовного кодекса РФ), или понуждения к совершению сделки (статья 179 Уголовного кодекса РФ). В свою очередь, возбужденное уголовное дело является дополнительным и весомым рычагом воздействия на несговорчивого приобретателя доли. 

Однако лучшим решением любого спорного вопроса является диалог между сторонами, только его надо выстроить профессионально, прагматично и без эмоций. В свою очередь, при достижении сторонами соглашения, его потребуется юридически грамотно оформить. В противном случае, цена такой договоренности может быть сведена к нулю или привести к дополнительным убыткам. 

Источник: https://www.advokat-demyanchuk.ru/ustupka-doli-v-prave-na-kvartiru-po-pritvornomu-dogovoru-dareniya-chto-delat-vto.html

Продажа имущества после дарения

Продажа доли по дарственной

Согласно действующему законодательству нельзя подарить имущество, запретив его продажу. Одаряемый, приняв дар, становится его полноправным собственником и получает право распоряжаться им, в том числе и продавать. Это справедливо для всех видов подарков, включая транспорт и недвижимость.

При продаже дара необходимо уплатить налог, если имущество находилось во владении одаряемого не меньше минимального срока. Для автомобиля и подаренной недвижимости (квартиры, дома или др.) он составляет 3 года. Налог будет рассчитываться в размере 13% от стоимости подарка по договору купли-продажи с учетом налогового вычета.

Можно ли продать подаренное имущество?

По договору дарения имущество передается от дарителя к одаряемому. Последний после принятия дара становится его полноправным владельцем и может распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению.

Внимание

Важными отличиями дарения от других сделок являются его безвозмездность и безусловность. Даритель не может требовать чего-либо взамен от одаряемого.

Также дарственная не может содержать никаких условий, которые ограничивают права одаряемого на распоряжение своим имуществом, в том числе запрет на продажу.
Данные правила распространяются на любое имущество.

Не важно, что выступает в качестве дара — автомобиль, дом или квартира — одаряемый после получения дара может поступать с ним как захочет.

Можно ли продать дарственную квартиру

Продавать свою квартиру может любой гражданин, за исключением:

  • малолетних детей;
  • лиц, признанных в судебном порядке недееспособными;
  • детей в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия родителей;
  • ограниченно дееспособных без согласия опекуна.

Никаких особых запретов на сделки с подаренной квартирой законодательно не установлено, ее продажа осуществляется в соответствии с общими правилами, установленными в главе 30 Гражданского кодекса.

Важно

Даритель не может никак ограничить свободу одаряемого в распоряжении подаренного имущества.

Продажа может быть признана впоследствии недействительной на основании статей 168-179 ГК РФ, если:

  • Она нарушает закон или безнравственна.
  • Она совершена для вида, а стороны не намеревались исполнять ее положения в полном порядке.
  • Под ее видом заключается другой вид сделки.
  • Продавец или покупатель находится в существенном заблуждении либо был обманут относительно условий и иначе не совершил бы ее.
  • Одна из сторон была запугана или принуждена.
  • Один из участников был вынужден подписать договор на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелого положения, чем воспользовалась другая сторона.

Можно ли продать подаренный дом

Дом, являясь недвижимым имуществом, с точки зрения законодательства не отличается от квартиры. Подаренный дом можно продавать в любой момент после осуществления государственной регистрации прав на него в Росреестре. Право собственности на дом и на земельный участок возникают в момент внесения соответствующей записи в реестр недвижимости.

Однако к продаже дома добавляется дополнительное ограничение — необходимость продавать с земельным участком. Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ продавать подаренный дом требуется вместе с участком, на котором он расположен, не считая случаев, когда:

  • продается часть дома и выделить соответствующую долю из участка в натуре невозможно;
  • земля была изъята из оборота.

Во всем остальном такая сделка будет регулироваться обычными правилами купли-продажи недвижимости.

Любое имущество после дарения становится собственностью одаряемого в полной мере. Это относится, в том числе и к автомобилям. Новый собственник машины волен продать ее сразу после постановки на учет в ГИБДД.

Никаких отличий от продажи недвижимости в этом плане нет, как и сроков, в течение которых запрещено продавать транспортное средство. Дарственная, как и в случае с квартирой или домом, не может быть составлена с тем условием, что одаряемый не может продать автомобиль, т.к. это в нарушение ст. 204 и ст. 572 Гражданского кодекса ограничило бы его право собственности.

Единственное, что не позволит продать авто сразу после подписания дарственной, это отсутствие регистрации прав одаряемого на него. До тех пор, пока даритель и одаряемый не осуществят ее, право собственности на машину будет у дарителя.

Продажа дарственного имущества: инструкция

Подаренное имущество ничем не отличается от имущества, приобретенного другими способами, например, от купленного или (в случае с недвижимостью) приватизированного. Продавать подарки можно также, как и другую собственность.

К сведению

Договор купли-продажи в общем случае не требует обязательного удостоверения у нотариуса, однако стороны могут заверить сделку по своему желанию.

Как правило, для квартиры, дома и автомобиля процесс продажи будет выглядеть следующим образом:

  1. Найти покупателя и договориться с ним о цене и других существенных условиях, например, о порядке передачи товара и денег.
  2. Если совершение сделки планируется в будущем, можно составить предварительный договор, согласно которому стороны в указанный срок заключат основной. Предварительный договор совершается в той же форме, что и договор продажи.
  3. Заключить договор купли-продажи. Продать недвижимость можно только по письменному договору. Договор продажи автомобиля можно составить как письменной в, так и в устной форме, т.е. простой договоренностью, но тогда могут возникнуть трудности при постановке транспорта на учет.
  4. Зарегистрировать договор или переход права на имущество, если того требует закон. Права на недвижимость регистрируются в Росреестре, на автомобиль — в ГИБДД.
  5. Заплатить налог (при необходимости).

Налог при продаже подаренного имущества

Согласно налоговому законодательству, деньги, полученные за продажу имущества, считаются доходами физического лица. Налог с них взимается, если это имущество было в собственности продавца менее установленного срока. После его истечения НДФЛ с прибыли от продажи не уплачивается.

Минимальный срок может составлять от 3 до 5 лет, в зависимости от предмета продажи.

  • В общем случае, он составляет 3 года для любого движимого имущества.
  • Недвижимость можно продать без налога не раньше 5 лет в общем случае, или 3 года, если квартира (дом) получена в дар от близкого родственника.

Налоговый кодекс позволяет снизить минимальный срок владения вплоть до нуля региональными законами.

Планируется также на федеральном уровне уменьшить минимальный срок владения единственным жильем до 3 лет. Соответствующее поручение в феврале 2019 года дал Владимир Путин.

Налог на доход физических лиц рассчитывается в размере 13% от налоговой базы — части дохода, подлежащей налогообложению. Налоговый кодекс РФ предусматривает имущественные налоговые вычеты, уменьшающие налоговую базу, в связи с чем она может не совпадать со стоимостью проданного. Вычет предоставляется в размере, не превышающем:

  • 1 млн рублей для недвижимости;
  • 250 тысяч рублей при продаже другого имущества.

Пример

При продаже автомобиля за 450 тысяч рублей налог составит (450000 — 250000) × 13% = 26 тысяч рублей.

Продавец самостоятельно рассчитывает налог и подает декларацию 3-НДФЛ, даже если налоговая база и соответственно налог равны нулю.

Дарственная без права продажи и дарения

Договор дарения не может содержать условий о запрете продажи подаренного имущества — это противоречит законодательству, которое гласит, что дарение не может быть совершено под оговорками, с условиями или со встречным обязательством со стороны одаряемого.

После получения дара путем его передачи, непосредственной или символической (например, в виде вручения ключей) либо в виде правоустанавливающих документов, одаряемый становится собственником подаренного, в соответствии со ст. 572 ГК РФ. Право собственности включает в себя право владения, использования и распоряжения.

Таким образом, продать подаренное имуществом одаряемый может в любом случае, т.к. он является собственником жилья, и ему не требуется разрешение дарителя на проведение любого рода сделок. В силу главы 32 ГК РФ, в дарственной не может быть отмечено условий, которые ограничивали бы свободу одаряемого в распоряжении своим имуществом.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Источник: http://dogovor-darenija.ru/sdelka/prodazha-posle-dareniya/

Продажа по договору дарения

Продажа доли по дарственной

 Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной.

Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями.

Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра.

Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа.

Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.
Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене.

Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга.

Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется.

Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая.

Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог.

Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой.

Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект.

В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя.

Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально.

Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект. 
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал.

После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал.

В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся.

Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

***

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/prodaza_po_dogovoru_darenia

Как продать подаренную квартиру

Продажа доли по дарственной

Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить. Разбираемся, как продать подаренную квартиру.

Можно ли продать подаренную квартиру

Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный — значит, в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя (ст. 572 ГК РФ). Собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

Квартиру подарили ребенку. Квартиру продают, но при этом покупают ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Если покупать новую квартиру не собираются, деньги кладут на счет ребенка и «замораживают» до наступления совершеннолетия. Сделки с имуществом несовершеннолетних согласуют с органами опеки.

Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим.

При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества.

Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю (ст. 578 ГК РФ). Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

Процедура продажи

Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.

Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.

Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.

Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки. 

Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.

Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив. 

Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.

Налог с продажи

Продавец платит с продажи квартиры налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Он составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.

Когда человек получает квартиру в дар, он тоже платит НДФЛ. Исключение — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.

Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились: теперь, когда платят налог с продажи, из суммы сделки вычитают стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

Допустим, человек получил квартиру в подарок от дальнего родственника. Жилье стоило 2 млн рублей. Он заплатил налог — 260 тыс. рублей. Через полгода продал квартиру за 2,2 млн рублей. Налог с продажи составил 26 тыс. рублей.

Чтобы уменьшить налог при продаже, нужно сохранить декларацию и чеки об оплате налога с подарка.

Если налог с подаренной квартиры не платили, при расчете из стоимости недвижимости вычитают 1 млн рублей. 

Допустим, мама подарила квартиру дочери. Налог не платили  — подарок был от близкого родственника. Спустя полгода дочь решила квартиру продать за 2 млн рублей. Налог с продажи составит 130 тыс. рублей, потому что из налоговой базы вычли миллион.

Налог с продажи платить не нужно, если прошел минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ. Это нужно сделать не позднее 30 августа года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в отделении налоговой службы. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.

Моя квартира не продается. Что делать?

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-prodat-podarennuyu-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.