Сделка купли продажи недвижимости через нотариуса

Сделка с недвижимостью через нотариуса

Сделка купли продажи недвижимости через нотариуса

Нотариальное удостоверение сделки в ряде ситуаций является обязательным. Для обычных сделок обращение к нотариусу добровольное. Процедура позволяет минимизировать риски обеих сторон и избежать дальнейших юридических разбирательств.

Зачем нужно обращаться к нотариусу для оформления сделки купли-продажи квартиры?

В полномочиях нотариуса входит проверка и подтверждение законности действий лиц, вступающих в правоотношения. Его подпись в документе подтверждает правовую основу и безопасность сделки. Юрист должен разъяснить сторонам последствия их действий.

В обязательном порядке при совершении сделки с недвижимостью необходимо обращаться к нотариусу в следующих ситуациях:

  • участником является несовершеннолетний собственник квартиры;
  • в результате операции происходит отчуждение доли в объекте;
  • происходит раздел совместно нажитого имущества;
  • составляется договор ренты.

Регламентируется составление договора сделки через нотариуса Федеральным законом № 218 от 13.07.2015, а также Гражданским и Семейным кодексами.

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи через нотариуса

В случае обращения к нотариусу для заверения сделки происходит проверка на ее юридическую чистоту: является ли продавец собственником объекта недвижимости, имеются ли аресты или ограничения в отношении продаваемой квартиры и т.д.

Положительными сторонами такой процедуры являются:

  • исключение рисков мошенничества;
  • уверенность, что сделку будет сложно признать недействительной;
  • все необходимые документы проверены;
  • договор купли-продажи составлен строго по нормам законодательства.

Если сделка не требует обязательного нотариального участия, то граждане вправе самостоятельно оформить и подписать договор сделки. Но тогда нужно быть уверенным, что будут учтены интересы обеих сторон, без ущемления какой-либо из них. При составлении договора нотариусом за совершенные действия он несет имущественную ответственность.

Среди минусов такой формы оформления сделки:

  • необходимость нести дополнительные расходы на заверение соглашения, а также услуги технического и юридического характера;
  • увеличение срока совершения сделки.

Порядок действий

При совершении сделки с нотариальным участием, необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Подготовка. Стороны должны обсудить дату и время посещения нотариуса, кто будет оплачивать его услуги. Подготавливаются документы, необходимые для совершения сделки.
  2. Посещение нотариуса. Стороны могут самостоятельно составить текст договора купли-продажи либо он будет составлен в нотариальной конторе на основании представленных документов. Подписание происходит в присутствии нотариуса после того, как он разъяснит обеим сторонам юридические последствия сделки. Расчет с покупателем проводится в присутствии юриста либо иными способами с обязательным документальным подтверждением перечисления полной суммы. Заверение договора нотариусом и внесение соответствующей информации в электронный реестр.
  3. Передача сведений о сделке в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Стороны могут самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми бумагами. Или по согласованию сторон их передает нотариус по телекоммуникационным каналам, наложив свою электронную подпись.

Какие существуют риски?

Обычно совершение купли-продажи через нотариуса защищено от различных юридических рисков. В редких случаях могут возникать спорные моменты за счет допущенной ошибки при составлении договора сделки или внесении информации в электронный реестр.

За свои действия нотариус несет материальную ответственность. Потому при возникновении таких ситуаций он обязан компенсировать затраты, которые были понесены сторонами.

Перед подписанием договора нотариус обязан понятно и точно объяснить смысл сделки, ее последствия, убеждается в адекватности и психическом здоровье сторон. Поэтому может гарантировать практически полное исключение негативного развития действий. Исключением может быть афера, спланированная заранее с привлечением  «черного» нотариуса.

Депозит денежных средств через нотариуса

Сделки по продаже жилой недвижимостью связаны с крупными денежными суммами. Расчеты между участниками договора происходят в соответствии с условиями, согласованными и прописанными в соответствующем пункте. Это может быть наличный расчет, банковский перевод, банковская ячейка и т.д. Одним из безопасных способов передачи денег продавцу является депозит нотариуса.

Обычно к такому виду депозита прибегают в случае покупки квартиры на вторичном рынке. Фактически нотариус выступает посредником между сторонами договора с использованием банковского счета.

Процесс расчета можно описать следующим образом:

  • покупатель вносит на депозит нотариуса сумму, равную стоимости объекта недвижимости в соответствии с договором сделки;
  • происходит регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю;
  • средства на нотариальном депозите переводятся продавцу.

Если в отведенный соглашением срок права собственности не перерегистрированы, покупатель может вернуть средства с депозита. Такой способ можно использовать только в случае оформления сделки через нотариуса, для этого в договоре прописываются условия расчета через нотариальный депозит.

Использование депозита имеет свои преимущества:

  • процесс оформления является простым и удобным;
  • денежные средства переводятся безналичным путем, что исключает риски, связанные с транспортировкой наличности;
  • можно использовать любые удобные способы внесения суммы на депозит: наличным или безналичным расчетом;
  • имущественная ответственность за сохранность средств, внесенных на депозитный счет нотариуса, лежит только на нотариусе, исключается банковское присутствие и возможное банкротство банка;
  • услуги за пользование нотариальным депозитом значительно ниже аренды ячейки чем у банка.

Стоимость услуг нотариуса

Оплату услуг нотариуса производят стороны сделки по договоренности. Такой момент должен быть оговорен на этапе подготовки. Законодательно не закреплено, на ком будут лежать такие расходы, но, как правило, стороны их делят между собой поровну.

Суммарно услуги нотариуса по оформлению сделки купли-продажи квартиры складываются из:

  • государственной пошлины за заверение соглашения – 0,5 % от стоимости продаваемого объекта, но не меньше 300 руб. и не больше 20 000 руб.;
  • тарифа за услуги технического и правового характера – согласно прейскуранту (примерно от 3 до 9 тысяч рублей в зависимости от региона);
  • при передаче документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса – услуга оказывается бесплатно, но необходимо оплатить госпошлину 2 000 рублей за действия по перерегистрации имущества;
  • при использовании депозита нотариуса – 1 500 рублей.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/kupla-prodazha-nedvizhimosti-cherez-notariusa/

Продажа квартиры через нотариуса

Сделка купли продажи недвижимости через нотариуса

Многих интересует, как проходит купля-продажа квартиры. Нужно соблюдать все законные условия, чтобы правильно провести процедуру передачи права владения. Что потребуется для осуществления продажи и что необходимо учитывать, если у квартиры есть несколько совладельцев?

Почему стоит оформить сделку нотариально?

После принятия ФЗ №218 в 2016 любые сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, должны быть нотариально заверены. Согласно закону, продать свою долю владелец может только через нотариуса. Но обратившись к нему, вы получаете следующие преимущества:

  • Будет проверена законность документов.
  • Нотариус доказывает легитимность продажи, так что другим лицам будет значительно сложнее оспорить договор.
  • Вам помогут пройти прочие инстанции и проконтролируют ход продажи.
  • Регистрация проходит быстрее – три рабочих дня с момента подачи запроса в Росреестр (при подаче бумаг в электронном виде и вовсе 1 день).

Нотариус заинтересован в успешном проведении сделки, так как он должен будет возместить ущерб, если в ходе оформления сделки были допущены ошибки.

Нотариус может выполнить часть работы, которую раньше выполняли юристы и риэлтерские компании, а именно – сопровождение сделки. Таким образом, риэлтору можно поручить только поиск покупателя.

Продажа квартиры в долях

Речь идёт о жилье, являющимся общей собственностью нескольких человек. Им могут принадлежать доли разного размера, и у каждого на руках будет своё свидетельство о праве владения. Чаще всего это касается семей, когда собственниками квартиры являются супруги и их дети.

Совершить сделку можно только при согласии всех собственников на её проведение. Они должны присутствовать во время подписания договора купли-продажи.

Необходимо определиться с тем, как сособственники поделят вырученные от продажи средства, поэтому лучше заранее обсудить данный вопрос. Кроме того, следует заблаговременно определить обязанности по оплате услуг нотариуса между собственниками.

Продажа доли

Любой из собственников имеет право решить, кому он намерен продать долю. Для этого он должен соблюдать некоторые правила.

Перед тем, как предложить приобрести иным лицам продавец должен известить об этом (письменно) других собственников квартиры, указав стоимость и прочие условия сделки. Для этого им по почте отсылают нотариальные уведомления. Лишь спустя месяц после извещения совладельцев можно начать оформление продажи.

Совладельцы обладают преимущественным правом покупки его доли за установленную стоимость (согласно ст. 250 ГК РФ).

Если продажа совершена с нарушением этого права, любой из них может в течение трёх месяцев потребовать через суд передать ему права и обязанности покупателя.

Решив приобрести выставленную на продажу часть квартиры, совладелец не обязан извещать об этом других собственников недвижимости.

Если остальные собственники квартиры отказываются приобрести долю продавца, то продажа может быть проведена до истечения срока извещения. Для этого собственники должны предоставить нотариусу отказ от своего преимущественного права покупки (только в письменной форме).

При продаже доли нужно, чтобы:

  • Другие собственники отказались от сделки.
  • Стороны (совладельцы и продавец, либо же продавец и покупатель) определились с уплатой налогов и оплатой за услуги нотариуса.

Получив отказ и подготовив требуемый пакет документов, нотариус начинает процедуру оформления сделки. В самом конце он должен заверить сделку.

Какие документы понадобятся?

Нотариусу необходимо предоставить копии следующих документов:

  • Предварительный договор купли-продажи, в котором указаны условия будущей сделки. Его подписывают обе стороны. В нём также может быть прописан задаток или аванс, который покупатель обязуется предоставить продавцу, как подтверждение серьёзности своих намерений.
  • Доказательство права владения недвижимостью. Подготавливается в двух экземплярах – для покупателя и Росреестра.
  • Договор купли-продажи (составляется самим нотариусом).
  • Справка из ЕГРН. В ней указана её стоимость, а также она доказывает, что недвижимость не была арестована. Её заказывает сам нотариус.
  • Согласие супруга на совершение сделки, если продаваемая квартира была получена во время брака (должно быть заверено нотариусом).
  • Справка из управляющей компании, обслуживающей дом (подтверждает, что у владельца нет долгов за оплату жилищно-коммунальных услуг).
  • Выписка из домовой книги (в ней указаны лица, прописанные в жилом помещении).
  • Согласие органов опеки на продажу, если в сделке участвует несовершеннолетний ребёнок.

Документы, удостоверенные нотариусом, можно подать в электронном виде на регистрацию. Сама регистрация перехода права владения проходит в четыре этапа:

  1. Документы подают в Реестр.
  2. Там проводится их экспертиза.
  3. Если не было выявлено причин для отказа, в Реестр вносят изменения.
  4. Покупатель получает документ, подтверждающий факт регистрации.

В самом конце сделки в ЕГРН подаётся акт приема — сдачи недвижимости, подтверждающий переход квартиры к новому собственнику. Должен быть подписан покупателем и продавцом. Он свидетельствует о том, что у сторон нет претензий друг к другу.

Все условия сделки лучше зафиксировать в предварительном соглашении. Оно станет гарантией того, что права и обязательства сторон будут соблюдены.

Получение покупателем квартиры в собственность подтверждается выпиской ЕГРН. Она может быть предоставлена как в печатной, так и в электронной форме. Нотариус может получить выписку самостоятельно.

Лучше провести передачу денег через банк, либо же рассчитаться у нотариуса при подписании договора купли-продажи.

Сколько стоит и кто платит?

Тарифы на услуги определяют сами нотариальные конторы. Их размер вычисляется на основе Налогового кодекса. Для инвалидов 1-й и 2-й групп предусмотрены льготы – они заплатят лишь половину суммы за услуги нотариата. Скидка предусмотрена и в отношении родственников, являющихся сторонами сделки.

Конечная сумма зависит также от того, какие работы проведены и в каком регионе действует нотариальная контора. Стоимость нотариальной помощи складывается из:

  • Размера госпошлины за регистрацию (2000 рублей).
  • Оформления договора (в среднем – 6 000 рублей).
  • Удостоверения отказа от права преимущественной покупки другими собственниками (1 000-1 500 рублей).
  • Технические работы нотариуса (от 3 000 рублей + 0.3% от кадастровой стоимости квартиры до 10 млн. (если стоимость больше, то оплата 3 000 рублей + 0.2%)).

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, нотариус получит дополнительную оплату за работу с органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на заключение сделки.

Есть общий принцип – чем больше стоимость продажи квартиры, тем дороже будут услуги нотариуса.

Перед продажей квартиры стоит сразу определить, какая из сторон будет оплачивать работу нотариуса. Чаще всего, стороны платят 50 на 50.

Сделка с несовершеннолетними детьми

Если в сделке задействован несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства (ООП). Кроме того, любые сделки с долями детей, младше 18 лет, должны быть обязательно заверены нотариусом.

Чтобы получить добро от ООП на продажу квартиры, необходимо подготовить бумаги, подтверждающие, что ребёнок после продажи квартиры получит долю в новой квартире. Главное, чтобы квадратура (площадь) доли была не меньше той, которой он владел в предыдущей.

Допустим, продают квартиру площадью 50 кв.м., в которой доля ребёнка составляет ½ (т.е. 25 кв.м.). Родители решили купить квартиру с 78 кв.м. Ребёнок получает долю в 26 кв.м. (1/3 часть). В таком случае его доля будет меньше, но площадь – больше.

Ребёнок должен получить долю в другой жилплощади, так что можно оформить его (временно) собственником жилья, принадлежащего близким родственникам (например, бабушки или дедушки).

В ООП также нужно установить, в жилье какого типа ребёнок получит долю. К примеру, если раньше ребёнку принадлежала доля в квартире, а после её продажи он становится собственником комнаты, то органы опеки могут запретить заключение такой сделки. Самостоятельно жить в ней ребёнок не сможет, но и одной комнаты для него и родителей будет недостаточно.

Итак, в ООП нужно предоставить:

  • Заявление о разрешении проведения продажи.
  • Паспорта родителей, опекунов или официальных представителей.
  • Свидетельство о браке.
  • Свидетельство рождения ребёнка (или паспорт, если ему исполнилось 14 лет).
  • Предварительное соглашение, подтверждающее, что за ребёнком закреплена доля в другой квартире.
  • Выписки из домовых книг в старой и новой недвижимости.

Исходя из документов в ООП смогут убедиться, что положение ребёнка после заключения сделки не ухудшится. Лишь с таким условием родители получат согласие на продажу.

Итак, продажа жилплощади с несколькими владельцами является сложной сделкой с юридической стороны, требующей тщательной проверки законности документов и самого соглашения. Для продажи доли или всей квартиры нужно получить согласие всех совладельцев. Если владельцем является несовершеннолетний, то потребуется согласие от ООП. Лучше обратиться за помощью к нотариусу.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-cherez-notariusa.html

Как оформить сделку у нотариуса по новым правилам и не переплатить – ЖСС Журнал

Сделка купли продажи недвижимости через нотариуса

Не все сделки с недвижимостью обязательно надо заверять у нотариуса. С 1 августа 2019 года обязательно заверять у нотариуса:

  • с долевой собственностью, при которых один из собственников не участвует в продаже;
  • с несовершеннолетними и недееспособными собственниками;
  • с продажей квартиры по договору ренты;
  • с необходимостью нотариального согласия супруга на продажу.

Решите кто оплачивает услуги нотариуса: продавец или покупатель  

Есть три вида платежей за услуги нотариуса:

госпошлина — ее платят, когда обращаться к нотариусу обязательно. Например, при продаже квартиры с несовершеннолетним собственником или за получение согласия супруга на сделку. Размеры госпошлин определены законом и одинаковы у всех нотариусов по стране. 

нотариальный тариф — его платят за сделки, которые можно оформить и без нотариуса. Размер тарифов тоже зафиксирован в законе, они выше госпошлин. Например, заверить договор о продаже квартиры стоимостью до 10 млн рублей стоит 3000 ₽ + 0,2% от стоимости квартиры.

плата за допуслуги — копии и проверки документов, консультации. Стоимость допуслуг устанавливает сам нотариус на основе рекомендаций региональной нотариальной палаты, которая опирается на прожиточный минимум и другие факторы. Так, допуслуги за заверение договора в Московской области стоят 8000 ₽.

В законах не прописано, кто оплачивает расходы на нотариуса: продавец, покупатель или поровну. Но размер госпошлин и тарифов известен заранее. Рассчитайте сколько надо будет заплатить и договоритесь, кто и за что платит. Например, если покупатель хочет заверить договор, но это не обязательно, логично, что заплатить должен он. 

Соберите документы 

Все нотариусы работают по единому регламенту. Это значит, что каждому из них нужен конкретный набор документов, в зависимости от сделки. Требовать от вас дополнительные справки, подтверждать дополнительную информацию нотариус не имеет права. 

Лучше заранее уточнить у нотариуса или риелтора, что именно понадобится. Помните, ему нужны только оригиналы документов. Некоторые документы нотариус может запросить сам: выписку из ЕГРН с указанием собственников квартиры, дееспособность и банкротство продавца, наличие обременений на квартиру. 

Нотариус может брать деньги за допуслуги, но не за все

Ксерокопии, сканы, распечатка, хранение и проверка документов, консультации, подготовка договоров — это дополнительные услуги нотариуса.

Они обозначаются как «услуги правового и технического характера» (УПТХ) и оплачиваются отдельно. Еще нотариус может самостоятельно оплатить услуги оценщиков или других экспертов. Эти расходы ему тоже надо компенсировать.

Их стоимость обычно в пределах 10 000 ₽, но  может доходить до 20 000—30 000 ₽.

Нотариус не может навязывать допуслуги или отказывать вам в обслуживании, пока вы не оплатите их. Если вы пришли со своими копиями документов, а нотариус их не принимает и предлагает сделать копии у него, это незаконно. Доказательства этого в определениях Верховного и Конституционного суда.

У нотариусов есть четкий список того, когда можно клиенту можно отказать: незаконная сделка, нужно обратиться к другому нотариусу, клиент недееспособен, что-то не так с документами. Оплаченных в другом месте допуслуг в этом списке нет. 

Если нотариус просит оплатить допуслуги, на которые вы не соглашались, вы можете их не оплачивать. Например, если пришли заверить собственный договор, платить надо только пошлину — нотариус не может взимать плату за консультацию или составление договора. Если он говорит, что заверяет только договоры, составленные у него, это тоже незаконно. 

К сожалению, на практике нотариусы почти всегда отказываются работать, если клиенты не заказывают у них УПТХ. Аргументируют они это тем, что не могут отвечать за составленный кем-то договор или доверенность. Единственный способ добиться справедливости — обратиться в суд. Большинство клиентов не станет спорить, особенно, когда документы надо оформить срочно — проще оплатить УПТХ.

Оплату допуслуг лучше обсудить заранее, чтобы избежать спорных ситуаций.  Расскажите нотариусу какие копии, документы и договор подготовите сами. Спросите заранее, что нужно для оформления. Скажите, что у вас есть свои копии и тексты, а от нотариуса нужно только их заверить. Если нотариус настаивает, что все надо делать через него, смените его на другого.  

Нотариус бесплатно передает документы в Росреестр

Нотариус может не только оформить и заверить документы (например, свидетельство о праве на унаследованную квартиру или договор купли-продажи), но и сам передать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Для этого он использует специальные электронные каналы связи и электронную подпись. Вам ходить самому в МФЦ или Росреестр не обязательно.

С 1 февраля 2019 года нотариус передает документы в Росреестр бесплатно.  Платить дополнительно не нужно — передача в Росреестр уже входит в услугу по удостоверению сделки. Важно условие: документы должны оформляться у него.То есть прийти со своими документами и попросить отправить их на регистрацию, чтобы сделка прошла быстрее, нельзя. 

Нотариус отправит документы в электронном виде в тот день, а если электронные каналы связи не работают, почтой в течение двух дней. Переход права собственности зарегистрируют за от 1 до 3 рабочих дней после подачи. Если бы вы подавали документы самостоятельно — за 5—9 дней. 

Если хотите, вы можете отнести документы самостоятельно, но это займет дольше времени, а денег не сэкономит. Поэтому отказываться от услуги нет смысла.

Допустим, Николай пришел заверять договор купли-продажи квартиры к нотариусу. В тот же день нотариус отправил документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. Николаю не надо идти самому в Росреестр или МФЦ, а платить нотариусу надо только за заверение договора.

Источник: https://an-zss.ru/blog/kak-oformit-sdelku-u-notariusa-po-novym-pravilam-i-ne-pereplatit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.