Существующий офис на втором этаже многоквартирного дома

Содержание

Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость

Существующий офис на втором этаже многоквартирного дома

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.

В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами.

Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Хостелам в жилых домах осталось недолго жить

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Чем еще можно заниматься в квартирах

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения — возможности шире

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д

Больше возможностей, но и больше ограничений

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

СправкаМоскательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др.) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Как перевести помещение в новый статус

В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.

– Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения – разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.

Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

https://www.youtube.com/watch?v=X_xU479zOuU

Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/domostroynn/kak-zakonno-ispolzovat-pomesceniia-v-jilyh-domah-pod-kommercheskuiu-nedvijimost-5d30765331878200ad1dbe70

Существующий офис на втором этаже многоквартирного дома

Существующий офис на втором этаже многоквартирного дома

Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.

Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть.

У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом.

Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.

https://www..com/watch?v=ytpress

При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ.

В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.

Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:

  • использования по своему усмотрению;
  • возмещение полученных убытков;
  • расторжение договора по желанию.

Важно! Под технической эксплуатацией нежилой недвижимости (в зависимости от основных целей) зачастую понимают различный формат ремонтных работ.

Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах

Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.

Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.

На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:

  1. Необходимость оформления отдельного входа.

    Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.

    Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.

  2. Требования пожарной безопасности.

    Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).

    Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

  3. Санитарные правила.

    В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, должен поддерживаться определённый уровень естественного освещения. Также там нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, проветривать комнаты. А если в нежилых помещениях организуются кафе, их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Предлагаем ознакомиться  Кому пожаловаться на бездействие судебных приставов

Внимание! Перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях. Поэтому внимательно ознакомьтесь со всей сопроводительной документацией, чтобы избежать неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть при эксплуатации объекта.

Условия уборки

Сбор и утилизация отходов, включая накапливающиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей на базе подпункта «д» пункта 11 Правил №491, входит в список работ по поддержанию общего имущества многоквартирного дома.

Для того чтобы вывоз этих отходов происходил посредством государственной платы, упомянутый мусор должен являться по своему происхождению, свойствам и структуре к бытовому классу. Траты на вывоз отходов являются центральной частью расходов на содержание коллективного имущества (ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491).

Если же отходы от нежилых помещений не соответствуют упомянутому признаку, то их вывоз совершается по отдельному договору с предпринимателем.

Предлагаем ознакомиться  Грибы млечники съедобные и несъедобные

Об условиях уборки нежилых помещений и о том, как заключить договор с уборщицей, можно прочитать в этом материале.

Управление объектами недвижимости

Собственник имеет возможность эксплуатировать нежилое помещение по собственному усмотрению, отталкиваясь от изначального назначения объекта. Своим правом он может воспользоваться не только на свободное распоряжение имуществом, а и в случае защиты от различных посягательств (вроде подачи судебного иска).

Хозяева нежилого помещения при желании имеют право:

  1. совершать продажу;
  2. оформление договора дарения;
  3. обмен;
  4. сделку по составлению завещания;
  5. сдачу в аренду;
  6. передачу в доверительное управление.

Если возникают конфликтные ситуации, для их урегулирования необходимо опираться на постановление Пленума ВАС РФ. В нём закреплены нормы, касающиеся правомочий хозяевам нежилых помещений, аналогичные методам мирного решения споров для жильцов многоквартирных домов.

https://www..com/watch?v=ytabout

О способах управления нежилыми зданиями и помещениями мы рассказывали тут.

Коммунальные платежи собственников

Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования.

Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги.

Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.

Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ.

О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали тут.

Обслуживание и ресурсоснабжение

С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.

Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано здесь.

Отопление

Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

  • горячего и холодного водоснабжения;
  • электричества и т.д.

Предлагаем ознакомиться  Сельдерей полезные свойства и противопоказания

Согласно с приложением к постановлению РФ от 29.12.2011 №1178, имеется общий список категорий потребителей, которые причисляются к населению и где электрическая мощность подаётся по стандартным тарифам, используемым на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления предпринимательской деятельности.

Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными постановлением правительства РФ от 04.05.2012 №442 для поставщиков.

О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали здесь.

Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.

https://www..com/watch?v=ytpolicyandsafety

Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Для окончательного согласования размещения оборудования провайдеры обращаются к её представителям, чтобы оператор связи имел возможность найти компромисс с управляющей компанией.

Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.

Случаи затопления и протечки

Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.

В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.

Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

Важно! Грамотно собранный пакет документов, который фиксирует факт залива и определяет виновную сторону, позволит разрешить спор в добровольной форме, не прибегая к судебному разбирательству.

https://www..com/watch?v=ytcreators

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Источник: https://afpbd.ru/sushchestvuyushchiy-ofis-vtorom-etazhe-mnogokvartirnogo-doma/

Как организовать офис в цокольном этаже | Погреб-Подвал

Существующий офис на втором этаже многоквартирного дома

Вариант использования полузаглублённых помещений: читальный зал

Прежде, чем говорить о конструктиве, давайте разберёмся, насколько целесообразно устраивать офис в цокольном этаже. В этом есть немало минусов, которые заставляют людей сомневаться в таком выборе. Примириться с ними поможет один большой плюс – низкая арендная цена.

Хотя конечно, она мало кого порадует, если дела в таком офисе будут идти неважно. Как можно этого избежать, и в каком случае от такого варианта лучше отказаться? И на что нужно обратить особое внимание, если ваш выбор всё же пал на цокольный этаж? Ответы на эти вопросы мы и будем искать в данной статье.

Обычно, под офисы и организацию малого бизнеса, используют цокольные этажи многоэтажек. Хотя никто не мешает определить такое назначение заглублённым помещениям и хозяину частного дома. Однако такие дома обычно удалены от деловых городских центров, а потому их подвальные площади в качестве офиса можно сказать не используют.

Цоколи многоквартирных домов, которые зачастую расположены на самых проходимых местах улиц – совсем другое дело. Иногда многоэтажки изначально проектируют с эксплуатируемыми цокольными помещениями. Но чаще всего, офис на цокольном этаже жилого дома, появляется в результате его реконструкции.

Вот так может выглядеть цокольный этаж после реконструкции

Это стало возможным, когда собственники квартир ушли из-под муниципальной опеки, и получили право распоряжаться подвалами своих домов самостоятельно. Поэтому объявлениями о сдаче в аренду цокольных этажей, сегодня пестрят все газеты. Однако, не смотря на низкую стоимость таких предложений, не все спешат с ними соглашаться.

Взвесим все за и против

Как правило, когда речь идёт о многоэтажках, помещения, расположенные во внутреннем контуре фундамента, всегда называют цокольными. На самом же деле, под домом зачастую располагается не цокольный, а подвальный этаж. Люди просто не вдаются в подробности терминологии, но, тем не менее, разница есть – и именно она может сыграть решающую роль.

Цокольный этаж или подвал?

Рассмотрим для примера два фото. Сверху, представлен вариант с полным заглублением стен, когда их наземная часть выступает над поверхностью земли максимум на 20-30 см. Это подвал, в котором из-за маленького выступа цоколя над землёй, вообще невозможно сделать окна. Именно по этой причине, использовать такой вариант под офис нежелательно.

На этом примере дома с подвалом, отметка пола 1 этажа почти на уровне с поверхностью отмостки

Обратите внимание! А вообще, подвалом можно назвать любое помещение, заглубление стен которого превышает ½ их общей высоты. Если же эти пропорции меняются в обратную сторону – то есть, заглублённая часть будет меньше наземной, то это уже не подвальный, а цокольный этаж.

Наследующей картинке мы видим чертёж дома с цокольным этажом, уровень заглубления которого составляет всего 90 см. Вот это отличный вариант для устройства офиса или любого другого заведения – но только при условии, что высота потолка в нём будет не менее 2,5м.

В данном же случае, она составляет всего 2,1м – а это значит, что здесь нельзя расположить офис, а можно только технический этаж.

Дом с цокольным этажом

 Итак:

  • Если говорить именно о цокольном этаже, высота потолков которого соответствует нормам, предъявляемым для жилых помещений (2,5м), то его стены не могут быть заглублены более чем на 1,25м.
  • Иногда заглубление и вовсе минимальное. При этом цокольные стенки возвышаются над землёй почти на всю высоту, что позволяет предусмотреть в них полноценные окна.
  • Отличаться они будут лишь более компактными параметрами, и будут располагаться довольно близко к отмостке. Вот такой вариант идеально подходит под офис, и можно смело брать помещение в аренду.

Вариант наземного цокольного этажа

Нет ничего удивительного, что во главу угла мы ставим не только высоту потолков, но и наличие окон. Немного разъясним свою позицию.

Конечно, с экономической точки зрения, гораздо выгоднее арендовать или выкупить помещения в цокольном этаже, чем занимать аналогичные площади на первом этаже. Но ведь решающее значение для любого бизнеса, имеет не столько цена, сколько удобство расположения помещений.

Актуальные задачи и варианты их решения

Мы сейчас не говорим о таком использовании подвальных и цокольных помещений, как под клуб, кафешку или магазин (см. Как организовать ресторан или клуб в подвале: идеи для вашего бизнеса), для открытия которых придётся получить не только разрешения пожарников и СЭС, но ещё и согласие всех жильцов дома.

Кстати, для кафе или клуба наличие или отсутствие окон не имеет решающего значения. В них даже наоборот, хозяева стараются создать приватную обстановку — полутьма им на руку, поэтому для таких заведений подойдут и помещения без окон.

Кинотеатру окна не нужны, поэтому подвал – идеальное место для такого заведенияНебольшое уютное кафе в подвале старого домаСтупени, ведущие в цокольный этаж, могут располагаться не только снаружи, но и внутри

Но в таком случае, должно быть как минимум два выхода на улицу — либо один на улицу, а второй на первый этаж. Один из них, в случае пожара, может сыграть роль эвакуационного пути – а иначе люди, находящиеся  в подвале, могут оказаться в безвыходном положении.

Да и вообще, осуществляя ремонт офиса в цокольном этаже, обустройству входной группы нужно уделить максимум внимания. Чем солиднее она будет выглядеть, тем больше шансов на успех у вашего предприятия.

Цокольный этаж с выходом на оживлённую улицуЖильцы первого этажа могут выкупить часть подвала под своей квартирой, и использовать его для организации бизнесаПри небольшом заглублении, цокольные помещения идеально подойдут для офиса

 Итак:

  • Всё это актуально и для устройства офиса, но есть и ещё один, не менее важный аспект. Не видеть солнца для человека психологически тяжело. Для офиса, в котором люди будут работать весь световой день, наличие источников естественного света крайне важно – причём, вне зависимости, насколько эффективным будет искусственное освещение. Как говорится, одно другому не мешает.
  • Поэтому именно наличие или отсутствие окон, в первую очередь и оказывает влияние на продажную или арендную стоимость цокольных площадей. Кстати, иногда от них лучше вообще отказаться.
  • Дело в том, что люди, особенно пожилые, не всегда охотно идут в цокольный этаж. Соответственно, всё, что связано со сферой услуг, лучше располагать выше, хоть даже и придётся переплатить.
  • А вот если это не просто магазинчик, а солидный торгово-офисный центр, то у него есть все шансы на успех. Предшествовать ему будут: просторная входная группа с невысокими — а главное, нескользкими ступенями; хороший ремонт, климат-контроль и прекрасное освещение.
  • Кстати, специалисты по фен-шуй утверждают, что если в офисе совсем нет окон, то в него, наряду с солнечным светом, не может войти и энергия звёзд, привлекающая деньги. В таком учреждении будет нелегко вести дела, а соответственно, и зарабатывать. Не знаем, так ли это, но практика действительно показывает, что офисы и магазинчики, обустраиваемые в подвалах, рано или поздно закрываются.

Решить проблему освещения поможет остеклённая входная дверь

А может быть, они просто решили сэкономить, и пожалели денег на нормальную реконструкцию (см.

 Многоквартирный дом и реконструкция подвала: с чего начать)? Хотя заметим, что она тоже не всегда может быть действенной. Тут уже многое зависит от конкретной ситуации.

Мало что можно сделать, если расположение дома не позволяет сделать удобный вход, в цокольном этаже постоянная сырость, или же слишком низкие потолки.

Обратите внимание! Некоторые умники на форумах утверждают, что решить вопрос высоты цокольных помещений можно путём углубления пола в грунт. Теоретически, это можно сделать, если пол земляной. Но, копая ниже подошвы фундамента, вы можете нарушить его устойчивость. Поэтому разрешения на подобные работы вам никто не даст.

При наличии проекта, цокольный этаж после реконструкции может выглядеть так

Максимум, что можно сделать в такой ситуации, так это вынуть 10-15 см грунта, чтобы на его место уложить гидроизоляцию и залить бетонное основание пола.

Кстати, на нашем сайте есть подробная инструкция по его обустройству. Общая высота помещения при этом никак не изменится.

Если же грунт не вынимать, то естественно, высота помещения уменьшится на толщину основания, что ухудшит и без того стеснённые условия.

Так что не стоит думать, что техэтаж высотой 2,2м можно по мановению волшебной палочки превратить в полноценный офис. Не забывайте так же, что для устройства нормального освещения, а так же прокладки воздуховодов, нужно будет устанавливать подвесной потолок со встроенными светильниками.

Всё это повлечёт за собой немалые расходы – и возможно, полученная вами экономия на аренде, их не покроет. Другое дело, когда цокольные площади приобретаются в собственность. Только имейте в виду: чем больше вы вложитесь в реконструкцию, тем больше будет отдача.

Как подойти к оформлению офиса

Не считая особенностей расположения самих помещений, устройство офиса своими руками не будет отличаться от общепринятых.

И вот чему нужно уделить максимум внимания:

Требования к современному офисуКак обеспечить их выполнение
Эргономичность пространстваДанный критерий включает в себя такие аспекты:

  • Продуманная планировка помещений;
  • Создание рабочего настроя, который достигается благодаря отсутствию отвлекающих внимание элементов;
  • Функциональность и удобная расстановка мебели и оргтехники;
  • Обеспечение здорового микроклимата;
  • Устройство оптимального освещения.

Более подробно об эргономичности офиса, вы узнаете, ознакомившись с видео в этой статье.

Интерьер, привлекательный для клиентовТак как именно в офисе чаще всего проходят деловые встречи с партнёрами и клиентами, его называют лицом компании.

  • Выражение «встречают по одёжке», актуально не только для имиджа сотрудника, но и для офисного интерьера.
  • Здесь важно всё: лаконичность форм, строгость линий, нейтральные оттенки, качество мебели и отделочных материалов.
  • Всё это вкупе должно производить на работников и посетителей благоприятное впечатление.
  • Одним из самых действенных и проверенных способов сделать интерьер незабываемым, является устройство фальшь окон и стеклянного подвесного потолка.
Рациональное использование пространстваНаиболее привычными для всех нас являются два варианта устройства офисов. Это:

  • коридорно-кабинетная система, которая принята во всех официальных учреждениях;
  • система открытого пространства, объединяющая в одном помещении сразу несколько кабинетов.

Во втором случае, между кабинетами нет глухих стен – максимум, стеклянные перегородки. Именно этот вариант представляется наиболее подходящим для цокольного этажа, ведь отсутствие коридоров и дверей даёт возможность расширить пространство и сэкономить площадь офиса.

Современный дизайнПонятно, что специфика деятельности организации, наносит отпечаток и на оформление его помещений. И в то же время, как и любое жилое помещение, офис может быть оформлен в соответствии с каким-то архитектурным стилем.

  • Лофт, модерн, техно, хай-тек, которые вы видите на представленных здесь фото, отлично подходят для этой цели.
  • Актуален так же экостиль, или как его называют, биотек.
  • Он предполагает использование только натуральных материалов, организацию зимнего сада, или сада камней, фонтана.
  • Это связано с тенденцией распространения аллергических заболеваний.

На представленных видео Вы можете посмотреть варианты оформления офиса:

Обстановка тоже важна

Заметим так же, что традиционные столы и стулья сегодня теряют актуальность – на смену им приходит удобная мебель с креативным дизайном. Натуральное дерево всегда в цене, но металл, стекло и высокопрочный пластик, тоже приветствуются.

Многие дизайнеры предлагают оформлять офисные помещения по аналогии с домашними интерьерами, в которых нет никаких излишеств. Стенные ниши, встроенная мебель, фактурное напольное покрытие, мягкая подсветка: всё это как нельзя лучше создаёт нужный настрой – а значит, способствует умственной активности.

Офис: уютный, как домашний кабинетЛюксовая мебель для современного офисаМодульные столы удобны для помещений с дефицитом площадиСтеллаж в дизайне офиса

Особое место занимают в списке офисной мебели стеллажи, которые не только служат по своему прямому назначению, но и являются одним из самых удобных вариантов зонирования пространства.

К тому же, на них можно не только папки с документами, но и поставить аквариум, горшки с растениями, красивую вазу.

В результате, офис в цокольном этаже жилого дома будет не только чисто деловым, но ещё и по-домашнему уютным.

Источник: https://wexy.ru/cokolnyj-etazh-2/obustrojstvo-cokolnyj-etazh-2/ofis-v-cokolnom-etazhe-410

Незаконные офисы в многоквартирных домах и постоянные нарушения прав жильцов – как с этим бороться?

Существующий офис на втором этаже многоквартирного дома

Такое явление, как офис в квартире, сегодня встречается довольно часто. Это весьма прибыльный бизнес, ежемесячно пополняющий «кубышку» владельца площади на приличную сумму. «Цена вопроса» окрыляет, а все препятствия на пути к благоденствию и процветанию просто игнорируются. Включая жильцов дома, для которых такое соседство становится подчас настоящей проблемой.

Можно ли избавиться от незаконного офиса в многоквартирном доме, и как это сделать?

статьи:

Почему жители многоквартирных домов против организации офисов в квартирах?

Причинами для недовольства жильцов при появлении офиса в их доме чаще всего являются:

  1. Постоянный шум (как с лестницы, так и из квартиры-«офиса»), нередко превышающий дневную норму в 40 дБ.
  2. Незнакомые люди, которые непрерывным потоком посещают офис через их подъезд. 
  3. Грязь и мусор, которые появляются к концу каждого дня на лестнице.
  4. Запах табака на лестничных площадках.
  5. Установка камер слежения по всему подъезду (для охраны офиса).
  6. Лифт, который всегда «занят».
  7. Случайные, «ошибочные» звонки в дверь.
  8. Раскодированный домофон. 
  9. Отсутствие свободных мест на собственной парковке возле дома (все свободные места заняты автомобилями клиентов офиса), «перебор» посторонних автомобилей перед домом, загазованность воздуха под окнами и пр.
  10. Риски для целостности самого здания при незаконной перепланировке квартиры под офис или при прорубании отдельного входа через стену/окно.

Имеет ли право собственник жилья сделать офис на своей площади или сдать свою квартиру под офис в жилом доме? Имеет. Но при условиях, определенных ЖК РФ.

  1. Проживать в квартире (ст.17 ЖК РФ) имеет право непосредственно собственник площади, его друзья или близкие, арендатор. 
  2. Работать в квартире, не переводя ее в нежилой фонд, разрешено при тех видах профессиональной или предпринимательской деятельности, которые не ущемляют законные интересы и права других граждан (в данном случае соседей), и не нарушают требований, что законом предъявляются к жилым помещениям. А также при условии, что человек, который пользуется квартирой, имеет на это право и может подтвердить его соответствующими документами (договор аренды, документ о праве собственности или дарении, и пр.), и его деятельность является законной. На заметку: письменное согласие членов семьи собственника также одно из условий.
  3. Адрес жилой квартиры может быть использован в качестве юридического адреса фирмы.

Обобщая: гражданин может сделать офис из своей квартиры, если у него (или у арендатора) есть право в ней находиться, если «кипучая деятельность» офиса не мешает соседям, не нарушает закона и прав людей. То есть, закон будет на стороне фрилансеров, репетиторов, бухгалтеров и людей творческих профессий. 

Не является законной деятельность в жилой квартире, предполагающая какое-либо производство, ясли, мини-гостиницы, прачечные, магазины, салоны красоты и пр. В этих случаях следует переоформлять недвижимость в разряд коммерческой, если это разрешено законом.

Запрещено законом и сдавать квартиру под офис юридическому лицу. Для начала придется сменить ее статус с жилого на нежилой. И это не так-то легко сделать, как кажется на первый взгляд.

  1. Члены семьи собственника против.
  2. Помещение не имеет отдельного входа (то есть, выход из офиса – прямо в подъезд), а также отсутствует возможность для создания такого входа. 
  3. Часть помещения остается жилой.
  4. Квартира обременена правом 3-х лиц, сдана в аренду, является банковским залогом и пр.  
  5. Помещения под «офисом» являются жилыми. 
  6. Помещение не отвечает требованиям закона. 
  7. Нет письменного согласия 2/3 всех соседей.
  8. Нет письменного одобрения муниципальных депутатов. 
  9. Нет письменного согласия жильцов на использование имущества, которым имеют право распоряжаться все жильцы дома.

То есть, недовольные соседи могут избавиться от незаконного офиса в своем доме, если появление офиса противоречит вышеописанным требованиям. 

На заметку: участок, на котором располагается дом (ст.36 ЖК РФ), все несущие конструкции, придомовая территория, лестницы, подвальные/цокольные этажи, технические и мансардные, и пр. – это общее имущество дома, которым имеют право распоряжаться все жильцы.

То есть, жильцы являются собственниками общего имущества дома со всеми вытекающими последствиями, и чтобы использовать что-либо «общее» в личных целях, нужно спросить разрешения у всех остальных. 

Львиная доля всех договоров аренды под офисы не отвечает действующему законодательству. И многие жители таких домов вынуждены терпеть неудобства, не зная, куда пожаловаться, и даже не зная, что их права нарушены.

  1. Государственная жилищная инспекция.
  2. Комитет Жилищно-Коммунального Хозяйства.
  3. Ведомство управления архитектуры и градостроительства (если, например, имеет место незаконно прорубленный вход в помещение или перепланировка жилого помещения под офис без разрешения соответствующих органов). 
  4. Прокуратура и Администрация города.
  5. Управляющая компания.
  6. Налоговая инспекция.

Как мы выяснили, в большинстве случаев, использование квартиры под офис не является законным.

Если помещение жилое, то и использоваться оно должно по назначению. Если появилось новое назначение – следует поменять статус помещения на «нежилое».

Что грозит организатору незаконного офиса в жилом доме?

  1. Незаконное использование жилого помещения под офис.
  2. За незаконную перепланировку квартиры, остающейся жилым помещением, под офис.
  3. За неуплату налогов и пр.
  1. Штраф за незаконное использование жилого помещения (ст.7.21 КоАП, ст.17 ЖК РФ) – 1000-1500 рублей для физического лица.
  2. Судебное разбирательство и решение суда – «вернуть все, как было!».
  3. При неисполнении решения суда – продажа недвижимости с публичных торгов. 

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/446-nezakonnye-ofisy-v-mnogokvartirnykh-domakh-i-postoyannye-narusheniya-prav-zhiltsov-kak-s-etim-borotsya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.